宏观专题：房子会没人买么？-海通证券-20200713.pdf
海通证券宏观研究报告《房子会没人买么？》的核心观点如下：
**1. 地产举足轻重，需求强弩之末？**
* 地产是拉动内需的关键引擎，但市场对地产行业发展空间存在疑虑，认为行业已到强弩之末。
* 报告认为，在疫情后的经济复苏过程中，地产仍做出巨大贡献，并分析了地产需求背后的中长期因素。
**2. 进城脚步不歇，改善态势未止。**
* **城市化广阔空间：**
* 我国城镇化进程尚未停止，从城镇到城市有广阔空间。
* 三四线城市城区人口仍在增加，而我国逆城市化趋势难以形成。
* 城市发展进入“都市圈时代”，都市圈建设加速推进，交通互联和产业布局优化带来发展机遇。
* **改善需求不容忽视：**
* 人均住房建筑面积持续上升，改善型需求仍然存在。
* 家庭规模变小、结婚率下降和离婚率上升，以及二胎家庭增多，都对改善型住房产生需求。
* 居住条件改善，对住房质量的要求提高，催生地产需求。
**3. 货币超发地产受益，三大趋势值得关注。**
* 报告预计未来5-10年地产销售有望保持平稳。
* 房价涨幅与同期货币增幅接近，疫情期间货币增速上行，地产销售额有望增长。
* 在“房住不炒”的背景下，地产行业发展将逐渐回归理性，未来分化趋势：
* **城市间分化：** 都市圈加速发展，周边城市受益。
* **企业间分化：** 行业集中度上升。
* **服务上分化：** 购房者对居住质量和配套服务要求提高，高溢价地产将出现。
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