房地产行业2020年度投资策略报告：2020年关于房地产行业的五大疑问-中泰证券-20200103.pdf
这份中泰证券2020年关于房地产行业的年度投资策略报告，主要围绕2020年房地产政策面定调、基本面演绎、房价走势、行业集中度以及投资标的选择等五大问题展开分析，并提出相关投资建议。
**核心观点：**
* **政策面：**“稳”字当头，各地政府灵活掌控，不会出现大幅放松。
* **基本面：**销售稳中有降，竣工持续修复，投资维持韧性。预计2020年销售面积同比-2.88%，金额同比+3.00%。
* **房价：**短期房价呈现较强的反身性，长期房价应从城市群发展的角度来看，看好需求驱动、能够实现“内生增长”的产业所在的城市群，如长三角、珠三角城市群，以及三产占比增速最快的成渝城市群。
* **行业格局：**集中度提升体现在TOP20，格局逐渐趋于稳定，大中型房企弯道超车的可能性大大降低。
* **投资策略：**
* **看好同时受益于政策宽松估值修复，业绩释放估值切换，集中度加速提升带来估值溢价三重逻辑的行业龙头：**万科A、保利地产、融创中国、旭辉控股、华夏幸福等。
* **高技术迭代子行业之——二线城市核心区位布局的商办物业，建议关注：**大悦城、龙湖集团、华润置地。
* **高技术迭代子行业之——兼具品牌与拓展潜力的龙头物业服务商，建议关注：**招商积余、保利物业、绿城服务、永生生活服务等。
**主要逻辑：**
* 行业龙头确定性溢价开始凸显，“确定性”收益变得更为稀缺，因此资本将更多配置传统开发行业中的龙头房企。
* 技术迭代较快，赛道不稳定的高R子行业中，背靠龙头房企的企业被行业迭代出清的可能性较小，同时具备高预期收益率和低“不确定性”。
* 随着“因城施策”环境下行业周期被熨平拉长，过去市场担心的行业断崖式下跌预期逐步减弱，买入地产龙头是稳定赛道中“好公司”的逻辑。
* 核心在于选择具有持续增长潜力的城市群和细分领域，以及具备更强竞争力的企业。
* 强调选股逻辑从过去的“捡烟头”的逻辑转向稳定赛道中的“好公司”。
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