光大房地产行业2019数据分析及2020年新冠疫情敏感性测算：2020年房地产四维数据的“新冠”敏感性分析-200210[29页].pdf
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2020年2月10日，光大证券发布了关于2020年房地产行业四维数据的“新冠”敏感性分析的报告，报告的核心内容如下：
**1. 新冠疫情的影响：**
* 2003年SARS经验对判断情绪面变化有参考意义，但由于宏观经济背景变化较大，SARS经验对判断“新冠”后房地产趋势的参考意义有限。
* 报告主要以本次新冠疫情的影响时间和影响程度为敏感性指标变量进行敏感性测算。
**2. 2019年房地产行业数据总结：**
* **销售：**总量下行，结构分化。全国商品房销售额约16万亿（+6.5%），销售面积约17亿方（-0.1%），销售均价约9310元/平（+6.6%），12月单月销售面积同比-1.7%，集中度提升。
* **土地：**成交总量回落。全国土地购置面积2.6亿方（-11.4%），高能级城市韧性较强。
* **地产链：**新开工面积22.7亿方（+8.5%），竣工面积9.6亿方（+2.6%）。
* **投资：**全年房地产投资额约13.2万亿元（+9.9%）。
**3. 新冠疫情对2020年房地产行业数据敏感性测算：**
* **关键假设：**宏观政策注重结构性扶持，维持“约束中求平衡，房住不炒是底线”的整体框架。
* **乐观假设：**新冠疫情在2020Q1得到控制，4月恢复正常经营，2020年商品住宅销售金额同比下降5.4%左右，约为13.2亿元。
* **悲观假设：**新冠疫情延续到5月底，6月份疫情解除，恢复正常经营，2020年商品住宅销售金额同比下降10.7%左右，约为12.5亿元。
* **敏感性测算：**
* 商品住宅销售金额同比下降5%~11%。
* 新开工面积同比下降9%~15%。
* 竣工面积同比增长2%~7%。
* 施工面积同比增长4%~6%。
* **中性假设下：**2020年房地产投资增速区间3~5%。
**4. 投资建议：**
* **策略：**推荐配置市值较大、流动性好的龙头地产。
* **标的：**推荐A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团； H 股的万科企业、融创中国、中国金茂、华润置地。
**5. 风险分析：**
* 新冠疫情影响严重程度和延续时间存在不确定。
* 国内宏观经济增速放缓或超预期，或导致就业情况恶化。
* 房企将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。
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