房地产行业2019年中报总结及全年业绩前瞻专题研究：增长是主基调-国信证券-20190910.pdf
国信证券房地产行业2019年中报总结及全年业绩前瞻专题研究报告核心内容如下：
**1. 投资评级与核心观点**
* 维持房地产行业“超配”评级。
* 2019年中报业绩增长较好，增长是主基调。
* 市场关注的财务指标：盈利能力略有提升，负债水平上升，短期偿债能力稳定，少数股东权益占比提升，二季度存货去化速度加快。
* 全年业绩增长有望，特别是龙头房企，全年业绩大概率能有显著增长。
* 行业销售降温，第二梯队龙头房企销售表现优异。
* 地产股短期有反弹，长期具有配置价值。
**2. 中报业绩表现**
* 房地产板块2019年上半年营收和净利润主要结转于2017年上半年的销售。
* 板块131家上市公司2019年上半年板块营业收入同比增长23%，归母净利润同比增长15%。60%的房企归母净利润实现正增长。
* 盈利能力略有提升：50%的房企ROE较2018年同期有所提升，53%的房企ROIC同比提升。
* 板块毛利率较去年同期增长1.6个百分点，净利率较去年同期基本持平。
* 负债水平上升，短期偿债能力稳定：净负债率105%（含永续债），剔除预收账款后的资产负债率60%，货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.2。
* 少数股东权益占比提升：为26%。
* 二季度回款存货比为14%。
**3. 行业销售和房企表现**
* 1-8月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TO30房企销售额增速分别为-2.6%、2.3%、6.7%、9.9%、6.8%。
* 第二梯队龙头房企表现优异，如世茂房地产、招商蛇口、金地集团、阳光城等。
* 2019年1-8月销售额TOP30优势房企。
**4. 估值与投资策略**
* 动态PE处在近五年第二低位。
* “全面降准”等货币政策利好，优势地产股或将反弹。
* “低估值+双增长”的优势地产股已具备长期配置价值。
**5. 风险提示**
* 市场风险：若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖。
* 研究框架风险：基于《区瑞明地产A股小周期理论框架》，核心假设在于：商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若出现能替代商品住宅开发的行业，上述研究框架将失效。
**6. 附件**
* 重点公司盈利预测及估值表。
* 申万房地产板块ROE、ROIC同比变化一览。
* 申万房地产板块毛利率、净利率同比变化一览。
* 申万房地产板块2019H1负债水平及短期偿债能力一览。
* 申万房地产板块“少数股东权益比”较“少数股东损益比”情况。
* 申万房地产板块2019年上半年存货去化情况。
* 地产A股业绩锁定性一览。
* 2019年1-8月销售TOP30优势房企一览。
* 申万房地产板块131家上市公司。
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