2020年房地产行业展望，十大关键问题-中金-20191104.pdf
中金公司发布2020年房地产行业展望报告，对行业十大关键问题进行分析。报告认为，当前地产股风险收益优势突出，建议投资者加配基本面扎实的优质个股，并继续看好物业管理板块投资机会。
**核心观点：**
* **销售仍将保持平稳。**预计2020年全国销售面积同比下跌4%、销售金额同比增长1%。
* **政策维稳基调不变。**金融口政策料将保持定力，住建口政策将更有灵活性，体现因城施策。
* **竣工将提速。**预计明年同比增长9%。
* **开工投资增速放缓。**2020年新开工面积将小幅下跌3%，开发投资增速降至6%。
* **房企集中度提升。**TOP10市占率最终可达40-50%，未来5年销售额平均可实现10%以上年化增长。
* **盈利增长有支撑。**预计A、H标的今、明两年均可实现平均不低于20%的核心利润增长。
* **估值中枢大体平稳。**估值延续区间震荡走势。
* **选股重视“有质量、可持续的增长”。**关注资源价值、扩张能力、成长性、防御性。
* **物管高成长可持续。**三大动能推动增长：市场加速整合、社区服务不断深耕、新业务空间逐渐打开。保守估计覆盖标的盈利在2020-2023年可以实现约25%-35%年化复合增长。
* **物管板块估值合理。**25-30倍PE估值合理，DCF模型显示当前股价并未被高估。
**风险提示：**
* 宏观经济过强或过弱；
* 地产政策进一步收紧；
* 货币信贷环境恶化。
**投资建议：**
* **A股推荐：**保利、金地、阳光城、中南、万科。
* **H股推荐：**融创、中海、华润、龙湖、旭辉、时代、金茂。
* **物业管理板块：**首选碧桂园服务、永升生活服务和中海物业，建议关注雅生活。
**对未来行业发展趋势的研判：**
* 房地产销售将保持稳健，三四线城市销售增速或将放缓。
* 政策调控将保持稳定，住建口政策在因城施策框架下将更具灵活性。
* 头部房企将在行业整合中扩大市场份额，集中度有望提升。
* 头部房企的盈利增长确定性高，但毛利率或将面临下行压力。
* 物管服务行业具备高成长性，未来发展空间广阔。
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