房地产行业深度:2025年房地产展望-国海证券-241222.pdf

这份报告探讨了2025年中国房地产市场的展望,基于对宏观经济形势、政策环境和市场供需关系的分析。
**核心观点**:
* **销售增长预测**:预计2025年全国商品房销售面积将达10亿平方米,同比增长4.6%。其中,一线城市增长31.7%,二线城市增长26.6%,三四线城市下降6.8%。
* **供需格局**:
* **需求端**:主要受城中村改造、保障性住房收购、以及因城施策政策优化影响。
* **城中村改造**:将扩大到近300个地级市,货币化安置将释放购房需求。
* **保障性住房**:收购商品房用作保障性住房将增加市场需求。
* **政策优化**:包括取消限购、降低首付比例、税收优惠等,将进一步刺激市场。
* **供给端**:
* 土地供应不足,局部地区将出现供不应求。
* 一线城市:积极推动城中村改造,盘活土地。
* 二线城市:盘活存量土地,加快开发。
* 三四线城市:库存高企,需关注去库存。
* **关键变量**:
* **城中村改造**:预计2025年开工200万套,完成100万套货币化安置。
* **保障性住房**:收购闲置商品房,预计将带动销售2.4亿平。
* **影响因素**:
* **城镇化**:农村人口持续进城,城镇化率稳步提升。
* **人口流动**:城市间人口流动加剧。
* **居住条件改善**:住房消费升级。
* **经济增长**:带动居民住房消费。
* **家庭结构变化**:家庭小型化,带来更多住房需求。
* **政策解读**:
* **行政措施**:取消限购、限售,放宽普宅标准。
* **金融政策**:降首付、降利率。
* **税费政策**:加大契税优惠、下调土地增值税预征率等。
* **专项债**:收储土地,增加供给。
* **市场空间**:
* 未来住房需求主要来自城镇化、人口流动、改善型需求等。
* 中期市场空间预计仍稳固,2024-2028年商品房新增需求中枢约为年均10亿平方米。
* **风险提示**:
* 市场下行、政策变化、模型预测误差、数据局限性。
**结论**:
2025年房地产市场将延续能级分化态势,政策组合拳将助力市场止跌回稳。一线和核心二线城市受益于政策快速落地,市场回暖较快。弱二线和三四线城市政策空间较少,回暖相对较慢。
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