房地产行业深度：2025年房地产展望-国海证券-241222.pdf
这份报告探讨了2025年中国房地产市场的展望，基于对宏观经济形势、政策环境和市场供需关系的分析。
**核心观点**：
* **销售增长预测**：预计2025年全国商品房销售面积将达10亿平方米，同比增长4.6%。其中，一线城市增长31.7%，二线城市增长26.6%，三四线城市下降6.8%。
* **供需格局**：
* **需求端**：主要受城中村改造、保障性住房收购、以及因城施策政策优化影响。
* **城中村改造**：将扩大到近300个地级市，货币化安置将释放购房需求。
* **保障性住房**：收购商品房用作保障性住房将增加市场需求。
* **政策优化**：包括取消限购、降低首付比例、税收优惠等，将进一步刺激市场。
* **供给端**：
* 土地供应不足，局部地区将出现供不应求。
* 一线城市：积极推动城中村改造，盘活土地。
* 二线城市：盘活存量土地，加快开发。
* 三四线城市：库存高企，需关注去库存。
* **关键变量**：
* **城中村改造**：预计2025年开工200万套，完成100万套货币化安置。
* **保障性住房**：收购闲置商品房，预计将带动销售2.4亿平。
* **影响因素**：
* **城镇化**：农村人口持续进城，城镇化率稳步提升。
* **人口流动**：城市间人口流动加剧。
* **居住条件改善**：住房消费升级。
* **经济增长**：带动居民住房消费。
* **家庭结构变化**：家庭小型化，带来更多住房需求。
* **政策解读**：
* **行政措施**：取消限购、限售，放宽普宅标准。
* **金融政策**：降首付、降利率。
* **税费政策**：加大契税优惠、下调土地增值税预征率等。
* **专项债**：收储土地，增加供给。
* **市场空间**：
* 未来住房需求主要来自城镇化、人口流动、改善型需求等。
* 中期市场空间预计仍稳固，2024-2028年商品房新增需求中枢约为年均10亿平方米。
* **风险提示**：
* 市场下行、政策变化、模型预测误差、数据局限性。
**结论**：
2025年房地产市场将延续能级分化态势，政策组合拳将助力市场止跌回稳。一线和核心二线城市受益于政策快速落地，市场回暖较快。弱二线和三四线城市政策空间较少，回暖相对较慢。
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