房地产行业深度：历次房地产周期复盘及政策空间展望-湘财证券-20230928.pdf
该文档是湘财证券股份有限公司发布的行业研究报告，主要分析了中国房地产市场的周期性变化和政策影响，并对未来的政策走向进行展望。
**核心要点：**
* **房地产周期特征：** 2005年至今，中国房地产市场经历了四轮周期，周期长度从最初的3年左右转变为中长期的波动。需求端调控对市场最为敏感。
* **周期复盘：**
* **2005-2008年：** 量价上行期长，货币政策收紧，提高首付比例和交易税费。
* **2009-2011年：** 限购令“诞生”，地方政策增多，调控方式以限购限贷为主。
* **2012-2014年：** 限购限贷仍是主要调控手段，货币政策未同步收紧，市场以稳定为主。
* **2015年至今：** 因城施策，政策基调宽松，货币政策发力，房地产市场进入深度调整期。
* **政策展望：** 政策基调全面转向，调控政策仍有放松空间。
* **限贷政策：** 一线城市二套房贷款首付比例仍然较高，存在下调空间。
* **限购政策：** 二线城市逐步取消限购，一线城市优化调整，政策仍有放松空间。
**关键节点与影响因素：**
* **政策调控：** 房地产周期波动与政策调控密切相关，政策方向决定周期拐点，而限购和限贷是常用的调控方式。
* **需求端与供应端：** 需求端对政策变化更为敏感，供应端受土地供应、开发商拿地和开工影响，存在时滞。
* **市场分化：** “因城施策”导致城市间分化，热点城市政策收紧，三四线城市去库存，弱化了周期波动。
* **风险提示：** 需求端支持政策执行不及预期；各城市政策放松不及预期；经济复苏不及预期；房企信用风险暴露增加。
**投资建议：**
* 建议关注拿地能力强、土储布局优异的头部优质房企，维持行业“增持”评级。
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