地产行业杂谈系列之五十：2009-2023行情逐年复盘与未来展望-平安证券-20231011.pdf
这份平安证券的研究报告，题为《2009-2023行情逐年复盘与未来展望——地产杂谈系列之五十》，对2009年至2023年中国房地产板块的行情进行了系统回顾与分析，旨在探讨地产股表现的决定因素，是否存在穿越周期的地产股，以及对当前及未来的板块走势进行展望。
**核心观点与发现：**
1. **政策逆周期调控影响逐步减弱：** 政策是影响板块走势的重要因素，但其影响强度在逐步减弱。市场对中期需求的担忧以及“政策宽松-楼市回暖-房企业绩改善”链条的不顺畅，导致政策催化行情弱于过往。未来需关注政策支持外，基本面复苏强度及持续性。
2. **基本面为行情重要催化：** 基本面复苏能够触发板块上涨，基本面强弱影响政策松绑行情的高度和持续性，在政策环境偏紧时，楼市超预期表现亦能带来阶段性机会。
3. **主题投资机会：** 历史上存在多轮主题性投资机会（如新型城镇化、房企转型、雄安新区、城中村改造）。主题能否兑现、相关房企能否真实受益，决定了板块或个股的涨幅。城中村改造主题的持续性取决于改造进展及相关房企的受益情况。
4. **优质房企穿越周期：** 优质房企凭借稳健业绩表现，仍能穿越周期。
**投资建议：**
报告认为，政策宽松趋势已确立，将为楼市企稳提供助力。同时，随着“认房不认贷”等政策落地，9月及国庆销售已呈现边际改善。建议关注：
* 积极拿地改善资产质量、货值充足、受益核心城市楼市回暖的房企。
* 物业管理及产业链机会。
* 城中村改造后续进展及潜在主题个股。
**风险提示：**
1. 楼市复苏持续性不及预期。
2. 个别房企流动性问题发酵，连锁反应超出预期。
3. 政策呵护力度不及预期。
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