从政策、销售、土地等角度看2020年房地产行业：回顾2019，展望2020.pdf
这份报告是方正证券2020年1月9日发布的房地产行业深度报告，主要分析2019年房地产市场表现并展望2020年行业趋势。
**核心观点：**
* **政策：** 2019年政策以维稳为主，实施因城施策。2020年政策将以地方与中央平衡、城市间动态平衡、供需平衡为导向，房地产调控将持续。
* **销售：** 预计2020年全国商品房销售面积同比增速在-2%至0之间，销售金额个位数增长。一线城市新房成交保持韧性，二线城市平稳微涨，三四线城市成交量预计负增长。
* **土地：** 百城土地成交总量不及2018年，住宅面积占比提升，拿地回归一二线。预计2020年成交量“前低后高”，整体正增长。楼面价明显回升，但溢价率持续低位。非房企拿地占比持续提升。
**核心观点详细说明：**
**1. 政策分析：**
* 2019年政策总体维稳，以“稳定地价、稳定房价、稳定预期”为目标。
* 地方政府落户政策放宽、老旧小区改造成为政策重点。
* 2020年，政策将侧重于地方与中央、城市间、供需三者之间的平衡。
**2. 销售分析：**
* 2019年前11月商品房销售面积同比微增0.2%，呈现“前低后高”趋势。
* 2020年销售面积预计负增长至持平，销售金额个位数增长。
* 一线城市成交量韧性强，二线城市平稳，三四线城市成交量负增长。
**3. 土地市场分析：**
* 2019年土地成交总量低于2018年，2020年预计“前低后高”，整体正增长。
* 住宅用地占比增加，房企拿地重回一二线城市。
* 楼面价上涨，但溢价率低位。
* 百城土地流拍增加，非房企拿地占比提升。
**4. 投资建议：**
* 2020年政策维稳，房企融资环境边际改善，三四线城市承压。
* 建议关注：
* 有融资优势、内生现金流强的房企（万科A、金地集团等）。
* 业绩增长预期高的公司（融创中国等）。
* 现金流稳定、后周期物业管理公司（保利物业等）。
**5. 风险提示：** 房地产调控持续升级、销售不及预期、融资收紧、人民币贬值、利率上行。
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