房地产行业：春节返乡楼市调研系列三-陕西西安：22年下半年政策明显放松，年底政策放松力度加大，但效果仍不及预期
这份文档是中银国际证券发布的关于春节返乡楼市调研系列三的房地产行业研究报告，重点关注陕西西安的房地产市场。报告核心观点如下：
1. **西安宏观环境良好：** 作为国家中心城市和“一带一路”重要节点，西安文旅产业发达，未来发展潜力较大，但2021年出现小幅人口净流出。
2. **房地产市场低迷：** 2022年西安商品房成交量同比下降，库存增加，去化周期拉长。房价区域分化明显，新房价格稳中有升，二手房稳中有降。土地市场量跌价涨，土拍热度下降。
3. **政策有所放松：** 2022年下半年，西安在限购和限贷政策上有所放松，房贷利率明显降低。
4. **购房者特征：** 以改善型需求为主，30-40岁的中年本地购房者为购房主力。外省购房者主要来自陕西临近省份。
5. **房企格局：** 以外来房企为主，绿城和碧桂园销售额领先。
6. **项目调研：** 调研了中海云锦和紫薇云峰里两个楼盘。中海云锦去化良好，紫薇云峰里销售疲软。中海云锦去化率高的原因主要有：精装现房，浐灞区生态环境好，当前地产行情动荡，购房客相对信赖稳定的央企地产。紫薇云峰里销售疲软的原因有：地段位于高新三期，宣传集中在周边配套和发展潜力，价格较高，投资属性强于居住属性。
7. **重点关注区域：** 港务区、高新区和浐灞区为商品房供应核心区域。
8. **核心数据：** 2022年西安市商品房成交10.4万套，同比下降30.1%。年底库存去化周期升至29.96个月。12月新房环比微涨0.1%，二手房环比仍降0.3%。12月新房、二手房均价分别为15996元/平、14563元/平。22年西安土地成交1632宗，同比下降15.5%。
该报告旨在分析西安房地产市场的现状和未来趋势，为投资者提供参考。
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