房地产：春节返乡楼市调研系列一-浙江平湖：22年8月限购放松后外地购房客增多，疫情管控政策放松后到访量提升
## 浙江平湖楼市调研系列报告总结
这份报告主要针对浙江省嘉兴市下辖的县级市平湖的房地产市场进行了深入调研，并分析了当地的宏观经济、市场表现、政策环境以及开发商格局。
**1. 宏观经济与产业结构：**
平湖位于长三角中心，是百强县级市，具有发展潜力。2021年GDP 907.5亿元，同比增长9.2%。当地正构建独特的“1+2+1+2”产业体系，重点发展数字产业、先进装备制造、化工新材料等。人均可支配收入高于浙江省平均水平，城乡收入差距相对较小。
**2. 房地产市场表现：**
* **供应与成交：**2022年平湖新房供应量为16年来最低，不足2021年的三分之一。全年新房成交量也仅为上万成交量大年时的三分之一。
* **去化压力：**新房去化周期超过2年，二手房成交量较少。
* **库存：**主城区新房库存约57万方，去化周期2.5年。南市板块库存量大，东湖板块存量紧俏。
* **板块分化：**价格、产品和客群分化明显。南市和东湖板块价格最高，改善型产品为主，刚需客选择较少。
* **房价：**2023年1月新房均价为15958元/平，二手房均价9236元/平，环比连续三个月下跌。
* **政策：**2022年购房政策明显放宽，限购基本放开，部分限售放宽，公积金贷款额度上调。
* **土地市场：**2022年土地成交量触及历史低位。
**3. 政策环境：**
平湖市2022年5月开始基本放开限购，8月部分限售放宽。具体而言：
* **限购：**本地户籍和在平湖工作缴纳社保的外地户籍不限购，纯外地户籍限购1套。
* **限售：**首套无限售，二套144平米以下不限售，144平米以上限售2年。
* **信贷：**房贷利率下降，首付比例降低，放款周期缩短。
**4. 开发商格局：**
2022年本土开发商回归，品牌房企拿地更谨慎。卓越、滨江等开发商在平湖深耕。
**5. 项目调研：**
* **明湖璟园：**位于南市板块，主打改善型户型，销售均价2.6万元/平（含精装修）。
* **尚品美寓：**由滨江集团打造，高层成交均价30812元/平（含精装修）。
**6. 结论与展望：**
目前平湖房地产市场面临去化压力，但购房门槛有所降低。未来，平湖楼市的恢复需要优化产品结构、增加市场选项，以满足刚需和改善型需求。春节期间看房人数有所增加，但成交量仍需观察。
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