房地产2023年3月报：短期因素主导春节后销售改善，关注近期复苏的持续性
房地产2023年3月报的核心内容总结如下：
**1. 房地产市场整体表现与展望：**
* **销售端：** 2023年1-2月，销售表现好于预期，同比降幅有所收窄。这主要归因于疫情积压需求的释放，以及开发商降低折扣力度。
* **供应端：** 竣工端有所修复，开工和投资仍偏弱。开发商开工意愿不足，投资端修复偏慢。
* **政策：** 政策基调保持宽松，Q1政策变化不大，Q2关注需求侧政策发力。
* **市场趋势：** 总体处于大周期底部修复的第一阶段，销售底部已现，但持续性仍需观察。核心区域楼盘去化较好，而非核心区域销售去化难度较大。若后续核心区域推盘供应不足，销售可能下滑。土地市场成交规模持续低迷。
* **2023年预判：** 销售端同比增长-5.70%，竣工端可能好于预期。
**2. 各指标的具体表现：**
* **销售市场：**
* 3月销售额因低基数原因同比转正，但绝对量与2月相比变化不大。
* 一线城市北京销售恢复较好，二线城市中武汉、青岛、厦门、南宁表现较好，三线城市中惠州表现突出。
* 二手房销售额复苏强劲，显著优于新房。
* 房价环比总体回升，一线城市房价止跌。
* **土地市场：** 1-2月土地成交仍大幅下滑，土地成交规模持续低迷。
* **新开工、竣工、施工：** 补库存动能依旧不足，政策成效逐渐显现。竣工端显著修复。
* **投资：** 降幅收窄，但后续表现或仍承压。开发投资额同比下降-7.1%。
**3. 政策分析：**
* **因城施策：** 二线及以下城市放松态势延续，政策呈现“挤牙膏”式出台。
* **融资：** 投向房地产业贷款有所改善，以保交楼PSL工具为主。
**4. 风险提示：**
* 销售的持续性、土地市场成交的复苏、房企的融资和投资意愿等仍需关注。
**5. 按揭贷款：**
* 按揭贷款表现疲弱，居民“提前还贷意愿”高，新增中长期贷款与销售边际回暖出现背离。
**6. 房贷利率：**
* 首套房贷利率调整常态化，利率下行趋势延续。
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