房地产行业2023年2月月报：2月房地产市场成交同比增速转正，重点关注基本面兑现的持续性
## 2023年2月房地产行业月报核心内容总结
**核心观点：** 2月房地产市场成交同比增速转正，重点关注基本面兑现的持续性。
**1. 市场表现：**
* **新房：** 2月成交低位回升，同比增速转正 (+0.9%)。 一二三线城市同比增速有分化，一线城市降幅收窄，二三线城市增速提升。市场复苏主要源于节后需求集中释放和去年同期基数较低。3、4月高能级城市的“小阳春”或将延续。
* **二手房：** 2月成交同比增幅显著扩大 (+135.2%)。多城普遍成交显著增加，主要因为前期需求集中回流、政策倾斜、信贷宽松。二手市场修复具有一定可持续性，或将反哺新房市场。
* **库存与去化：** 2月整体库存进一步好转，去化压力降低。 多数城市去化周期下降，一线、二线去化周期在12个月内。
* **开盘去化率：** 20个重点城市平均开盘去化率高位持稳38%。 各城市环比涨多跌少，上涨城市主要分为两类：前期热点城市去化率高；前期低迷城市，刚需集中释放。
* **土地市场：** 百城住宅类用地成交同比降幅收窄，溢价率同比提升。热点城市土拍溢价率有所回升，但多数地块仍底价成交。
* **房企：** 销售和拿地出现好转，但融资表现平平。2月全口径销售额同比增速时隔19个月首次回正，百强房企拿地量同比增速回正。 融资规模仍处于较低水平。
**2. 政策及市场驱动：**
* **政策支持：** 中央层面，房地产地位被肯定，强调支持刚性和改善性住房需求、鼓励租赁住房。不动产私募投资基金试点落地，有助于房企盘活存量、拓宽融资。租赁住房金融支持力度加大。地方层面，各地持续落实因城施策，优化限购限售、放松公积金贷款、发放购房补贴等。
* **市场驱动：** 市场成交回暖，主要受益于政策支持、积压需求释放、信贷宽松等因素。
**3. 投资建议：**
* 关注基本面数据兑现情况，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司。
* **投资主线：**
1. 主流央国企和区域深耕型房企。
2. 边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企。
3. 主题性投资机会，包括REITS相关、房地产渠道相关的标的，尤其是当前租赁住房政策利好下，存量资产成熟稳定、长期布局长租房、发行主体优质的房企。
**4. 风险提示：**
* 房地产调控升级。
* 销售超预期下行。
* 融资收紧。
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