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美国地产框架：如何理解美国住房市场回暖？-申万宏源-20230711.pdf

摘要 : 美国的住房市场正在出现回暖的迹象。今年5月，美国新屋销售同比增长了20%，较4月的11.3%有了显著的提升。新屋开工同比增长了5.7%，这是自去年5月以来的首次正增长。这种趋势对美国经济的发展是否持续以及对通胀的影响以及美联储的操作会有怎样的影响都是未知的。住房市场的复苏可以持续吗？这主要受到长期债券利率的影响。目前，美国的住房市场复苏主要是由于22Q4以来长期债券利率的回落推动。另外，低成屋库存也刺激了新屋销售和建筑链条的发展。展望下半年，10年期债券利率仍然可能下降，加上低成屋库存，美国地产销售和新屋建筑工程链条将会有所回升。但是下半年可能发生的美联储超预期加息可能会导致利率阶段性上升，这将对住宅地产市场的回升幅度产生一定影响。另外，住宅地产市场的回暖是否能够避免美国经济的硬着陆，目前还不能确定。住房地产在美国的实际GDP中的比重为16.5%，对实际GDP有着重要的影响。然而，2023年的住宅投资还会对美国经济产生一定的拖累。此外，地产复苏对美国通胀也会产生影响。一方面，它会稍微增强就业和工资的韧性，另一方面，房价会需要18个月左右的时滞才能传导到房租通胀。因此，今年内美联储紧缩决心可能相对更坚决。
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