从贝壳上市深度研究房地产经纪行业，洞察居住生态，共谱经纪未来-华泰证券-20200817.pdf
贝壳上市深度研究房地产经纪行业报告核心内容总结：
报告核心观点：贝壳作为中国最大的房屋交易服务平台，通过科技赋能，开拓经纪行业基础架构，成为交易服务数字化、标准化先驱，致力于搭建以 ACN 为核心的一体化开放平台。中国房地产经纪行业成长规模广阔，将在规范创新中迎来共享繁荣的未来。建议投资者关注头部标的，如我爱我家，并提及国创高新、世联行。
贝壳发展历程：由链家进化而来，2019年GTV达2.13万亿元，市占率9.55%。通过ACN系统，连接经纪人，提升交易效率。
贝壳业务构成：二手房、新房销售、房屋租赁居间服务、装修及金融衍生服务。
国内经纪业务发展：行业经历整合调整，步入数字经济时代，呈现直营、加盟、O2O、平台一体化四种形态。但行业仍存在堵点（合作机制）、难点（人员能力）、痛点（真房源、信任危机）。
行业未来格局：线上竞争聚焦流量争夺，线下竞争聚焦头部品牌整合中小门店。B端侧重产业链优化、资源共享、行业能效提升。
市场空间：预计2024年中国住房市场GTV有望达到30.7万亿，经纪服务佣金收入有望达到5078亿，经纪业务渗透率有望达到62%。
ACN系统：贝壳的ACN（经纪人合作网络）系统，类似美国MLS，通过佣金分配机制，规范经纪人合作流程，提升效率。主要体现在角色分工、协同工作、佣金共享。
贝壳平台服务对象：客户、经纪商、开发商。
贝壳的服务模式：
1. 二手房、新房出售、房屋租赁经纪服务，通过线上线下结合，为客户提供房源信息及经纪服务。
2. 全过程支持和金融服务。
3. 家居装修服务。
经纪商：自营、加盟及合作品牌，贝壳是平台，连接经纪人及门店。
贝壳的财务表现：新房业务驱动营收高增，2020H1净利润16亿元。2017-2019年贝壳营收由255.06亿元增长至460.15亿元，新房业务营收占比上升。
经纪行业发展阶段：
1. 1998年以前：复苏期，经纪活动确立合法地位。
2. 1998-2008年：快速发展期，行业规模和服务质量快速发展。
3. 2008-2011年：整合调整期，经纪行业走向健康规范的发展道路。
4. 2011年至今：移动互联网O2O期，行业创新，线上线下深度融合。
经纪行业模式：直营、加盟、O2O、平台化。
全球房地产经纪上市公司估值：
* 信息平台：Zillow，58同城，房天下。
* 房地产电商：Redfin，房多多。
* 传统经纪公司：我爱我家，Realogy，RE/MAX，国创高新，易居企业控股，世联行，合富辉煌。
风险提示：行业周期波动、规模不及预期、竞争过于激烈、格局剧烈演化。
重点推荐标的：我爱我家（000560CH），买入评级，目标价4.60-5.06元。
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