内地房地产行业周度观察：解析贝壳找房商业模式-中达证券-20200706.pdf
贝壳找房商业模式观察报告总结：
**1. 事件与点评：**
据 IPO 早知道报道，贝壳找房已向 SEC 秘密递表，计划最快第三季度完成在美 IPO，募资规模预计为10-20亿美元。贝壳找房通过变革商业模式，解决行业痛点：采用交易佣金代替端口费，降低虚假房源录入必要性，并注重通过技术手段与强监管提升线上体验。贝壳的核心竞争力在于“真”：通过楼盘字典、VR、3D 模型等技术手段确保房源与服务质量。
**2. 贝壳找房商业模式：**
贝壳找房区别于传统平台，经纪人以不同角色参与交易，按贡献率分佣，促进精细分工，降低内部恶性竞争。通过 ACN 模式，经纪人按贡献率进行佣金分成，同时，贝壳主要靠交易佣金为收入来源，减少虚假房源。贝壳通过楼盘字典（12年积累，2.19亿套房屋真实信息数据库）保障房源真实性，并预估房屋真实市场价值；VR、3D 模型等技术提升用户体验。贝壳找房的核心竞争力在于打造“真”信息、真体验、真服务、真价格的模式。
**3. 贝壳找房的优势：**
* 楼盘字典：通过标准户型图、配套设施等多维度信息定义房屋，全面、详细地展示房屋信息；
* VR看房、VR语音讲解等：提升体验；
* 取消端口费模式、鼓励虚假房源举报和建立经纪人积分制度：确保房源真实性；
* 结合大数据预估房屋真实市场价值：确保价格真实。
**4. 市场表现：**
* 新房市场：截至7月3日，42个主要城市新房成交面积环比上升23%，同比上升17%，2020年累计成交面积同比下降14%。一线、二、三线城市累计成交面积同比分别下降22%、8%及17%。本周13个主要城市可售面积（库存）环比下降21%，平均去化周期7.9个月，环比下降27%。
* 二手房市场：本周15个主要城市二手房交易建面同比上升24%，2020年累计成交面积同比下降12%。
**5. 投资建议：**
在市场情绪修复带动下，内房股迎来估值修复行情，维持行业“强于大市”评级。
**6. 行业竞争与发展：**
房地产综合服务模式平台竞争激烈，安居客和链家系占据市场份额前列。安居客凭借58同城和赶集网的流量优势，以及技术赋能和开放生态巩固领先地位。贝壳找房用户规模相对较小，未来有望通过保障真房源提升用户粘性，吸引更多经纪人和品牌加入，并拓展业务空间。
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