房地产行业第3次大转型：中国住房新十年-贝壳研究院-202105.pdf
这份报告探讨了中国住房市场正在经历的第三次重大转型。前两次转型分别解决了住房短缺问题，并将住房商品化和市场化。然而，当前模式面临着土地财政依赖、高杠杆开发和居民负债过高等不可持续的问题。
报告指出，未来的转型将围绕以下几个方面展开：
1. **从单一供给主体到多元化**：打破地方政府对土地供应的垄断，扩大农村集体建设用地、城市闲置低效用地等来源，并改变土地“招拍挂”的定价机制。
2. **从以购为主到租购并举**：大力发展机构化长租房市场，提供政策性租赁住房、保障性租赁住房、共有产权房等多种住房类型，并保障租客权益和公共服务均等化。
3. **从以售为主到多元运营**：鼓励开发企业向多元化持有运营转型，推动住房金融体系从支持购房转向支持持有运营，例如通过住房REITs等金融工具。
4. **从生产到服务**：将住房从“钢筋水泥”转向居住服务业，围绕资产管理提供租赁、装修、社区、养老等长期服务。
5. **数字化浪潮**：数字化将全面渗透到住房市场，在生产、流通、租赁、改造等环节提升数字化水平，衍生出数字空间、智能客服、远程协作与自动化决策、资产和信用数字化等市场空间。
6. **全产业链闭环化浪潮**：住房的价值链将进行深度的整合与重构。传统的产业链划分逻辑将打破，产业边界日益模糊。
7. **品质化居住浪潮**：新建商品住宅销售面积中装配式住宅比例提升；现代物管全面升级；城市更新和旧房改造规模扩大。
8. **都市圈化浪潮**：人口进一步向核心城市、都市圈和城市群聚集。
9. **机构化租赁浪潮**：住房租赁机构化率达到30%以上，住房租赁 REITs 有望达到千亿甚至万亿级别的市场空间。
报告最后强调，未来房地产不仅不会褪色，反而会在实现人民群众美好生活的过程中创造更大的价值，中国住房市场将开启下一个辉煌十年。
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