房地产行业中国REITs市场洞察系列报告-中信证券-20210509.pdf
这份中信证券的研究报告，题为《基础设施REITs和产业研究》，是中国REITs市场洞察系列报告的一部分，发布于2021年5月9日。报告旨在通过产业研究助力掘金REITs市场，涵盖多个行业，并分析了REITs市场中的不同底层资产。
报告首先介绍了大类资产配置和标准产业研究，并列出了负责相关研究的分析师及其专长领域，包括FICC、地产、交通运输、通讯、公用环保等。报告的核心内容包括：
1. **产业园区：** 分析了产业园区作为公募REITs的重要底层资产的优势，以及通过REITs盘活园区资产、推动经营提效的潜力。报告指出，产业园区发展面临效率低下、发展缓慢等现实局限，而REITs可以解决看好资产价值和企业分红不足的矛盾，以及对管理层和投资者杠杆率的矛盾。并研究了新加坡上市的产业园区REITs的海外经验，如CapitaLand China Trust (CLCT)。
2. **铁路资产：** 分析了铁路融资方式亟待改变，REITs为其提供新的机遇。报告强调了铁路资产的公益性定位和盈利能力偏弱的现状，以及银行贷款为主的融资模式的困境。REITs被视为提升铁路证券化率的重要抓手，通过IPO上市或REITs落地提供新途径。
3. **固废利用：** 分析了REITs在固废利用领域的助力，强调了垃圾焚烧发电盈利的可预测性和现金流突出的特点，以及焚烧发电的成本构成，REITs能够促进高参数锅炉等新技术在行业内的应用，从而提升发电效率。
4. **污水处理：** 分析了REITs在污水处理领域的应用前景，强调了污水处理盈利的可预测性和ROE的稳定性，适合作为底层资产。REITs有望加速污水处理行业向智慧化转型。
5. **数据中心：** 分析了数据中心作为优质商业地产的特点和REITs化的展望。报告强调了数据量增长是数据中心发展的底层逻辑，以及龙头企业拥有区位优势和客户资源。REITs可解决数据中心融资成本高的问题，并促进专业化分工。海外数据中心REITs表现出高收益性和抗风险性。
6. **物流仓储：** 分析了物流仓储基金化模式的成熟度和资产的天然稀缺性。现代物流仓储的优势在于选址核心节点的干线运输，以及其租金回报优于其他类型物业。长期基金化的运作，为无缝衔接公募REITs奠定了基础。
总的来说，该报告全面分析了不同基础设施领域的REITs发展机遇，以及REITs对于盘活存量资产、推动行业转型升级的重要作用。
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