房地产行业23年1月REITs月报：22Q4业绩符合预期，新项目高分红备受瞩目
广发证券发布的房地产行业2023年1月月报主要关注了REITs市场。
**核心观点：**
* **政策积极推动：** 1月，多个城市（郑州、济南、上海、安徽）表态将积极发展REITs市场。地方政府重视通过REITs发行盘活存量资产。
* **新项目亮点：** 京能光伏REIT和国家电投REIT申报，现金分派率预计较高，但应收账款风险需关注。
* **市场平稳，关注季节性：** 1月C-REITs市场总体平稳，交易量和换手率因季节性因素下降。
* **业绩回顾与展望：** 2022年四季度C-REITs业绩同比回调，部分特许经营权REITs业绩环比下降。2023年需关注高速公路REITs的业绩变化。
**详细分析：**
* **政策梳理：** 1月C-REITs行业政策以证监会和地方政府为主，侧重于明确会计处理和税收细则，推动长期机构投资者参与，并支持符合条件的REITs项目发行。
* **市场展望：** 已有中金山高集团高速公路 REIT、中金湖北科投光谷产园 REIT等项目正处于交易所审核阶段；储备项目以产业园区、高速公路和能源水利项目为主，未来市场有望扩容。
* **1月REITs表现：**
* **京能光伏REIT：** 国内首单光伏发电REIT，预计现金分派率18.57%。
* **国家电投REIT：** 国内首单海上风力发电REIT，预计现金分派率17.73%。
* **C-REITs市场概况：**
* 截至1月底，总规模860亿元，流通盘市值380亿元，上市基金24只。
* 1月市场价格上涨1.16%，跑赢中债10年国债。
* 交易量和换手率下降，季节性因素明显。
* 不动产板块下跌，保租房板块跌幅最大，水电环保板块表现较好。
* **C-REITs市场相关性：** 与股市债市相关性较小。
* **行情走势：**
* 1月C-REITs市场价格指数较为平稳。
* 市场活跃度下降，受春节影响。
* **年内分红回报：** 2022年分红回报率以安徽交控REIT最高。
* **第四季度业绩：**
* 整体不及预期。
* 高速公路REITs受疫情影响较大。
* 超预期和符合预期的REITs占比超过90%。
* **风险提示：** 基金价格波动风险；管理风险；基础设施项目相关的风险。
**重点公司财务分析：** 提供了万科A、保利发展、招商蛇口等公司的估值和财务分析表。
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