2026中国物流大周期下的投资机遇报告-世邦魏理仕-202608.pdf
根据世邦魏理仕的报告，中国高标仓市场在经历过去两年急速回调后，预计在“十五五”期间（下一个五年）供需关系将显著改善，并有望在2028年前后迎来周期拐点，投资机遇随之浮现。
**供应展望：潮落**
“十四五”是中国高标仓供应的高峰期，天量供应导致出租率和租金持续下滑。受此影响，开发商的投资意愿显著减弱。预计在“十五五”期间，高标仓新增供应将大幅下降，其中华东和华北区域的新增供应将分别较“十四五”下降88%和73%。2024-2025年开发商拿地意愿大幅下降，特别是开发商拿地面积降幅高达90%。市场租金与经济租金的倒挂（市场租金低于开发绿地项目的经济租金）进一步限制了新的开发意愿，预计这种状况将持续到2028-2030年，从而确保未来新增供应保持有限。
**需求展望：乘风**
尽管有外部因素影响，2026年上半年高标仓净吸纳量仍保持较高水平。未来两年，高标仓市场将持续去库存，预计到2028年底空置率将降至11%。
需求的结构性动力主要来自：
1. **制造业升级：** “新三样”（新能源汽车、光伏、装备制造）和“新新三样”（机器人、人工智能、创新药）产业的高速发展，显著推动了高标仓新租面积的增长。华东地区受益于产业链集聚优势，是制造业新租需求最旺盛的区域。
2. **供应链物流外包：** 供应链物流和综合物流服务供应商的租用面积大幅增长，且与美国等发达市场相比，中国第三方物流渗透率仍有巨大提升空间，这将持续拉动高标仓需求。
3. **选址策略优化：** 第三方物流企业倾向于选择距市中心30-70公里的区域（一线城市周边卫星城），以平衡效率与成本，满足高频配送和贴近制造业客户的需求。
在区域层面，华东和中西部市场空置率将显著改善，其中华东降幅最大，中西部将持续供不应求；而华南和华北部分城市仍面临较高的去化压力。
**投资展望：将晓**
受市场周期调整及地缘政治因素影响，近年来高标仓投资额高位滑落，但底部企稳迹象渐明。
各区域处于不同周期阶段：
* **中西部和华东市场** 将率先迎来投资窗口，中西部租金已显现底部企稳，华东大部分市场预计在2026-2028年间进入复苏阶段。
* **华北和华南市场** 去化压力相对较高，预计将在2029-2030年左右进入复苏期。
一线城市高标仓资本化率已触及顶部区间并有望小幅回落，受益于供需平衡的改善，以上海为例，高标仓投资回报预计将在2027年转正。
**结论**
中国高标仓市场供需关系改善，2028年前后将迎来周期拐点。制造业升级和供应链物流外包是结构性需求动力，而市场租金与经济租金倒挂将制约新增供应。投资者应优先关注未来12-24个月内供需关系修复确定性更高的中西部和华东区域市场。当前，超过半数城市的资产价格低于重置成本，为长期机构资本和自用型买家提供了收购核心区位优质资产的战略窗口期；宁波、昆山、南京和杭州等部分华东城市的绿地开发机会也值得关注。
相关报告
-
2.55 MB 13页 2026年第二季度中国房地产市场报告-世邦魏理仕-202607.pdf
-
12.87 MB 31页 2026年中国房地产市场展望报告-世邦魏理仕-202602.pdf
-
3.29 MB 18页 2024中国房地产市场年中回顾与展望报告-世邦魏理仕-202408.pdf
-
3.71 MB 24页 2024年中国投资者意向调查报告-世邦魏理仕-202401.pdf
-
6.07 MB 43页 中国长租公寓投资报告-世邦魏理仕-202210.pdf
-
1.12 MB 40页 写字楼空置率录得新高：2019Q2中国房地产市场报告-世邦魏理仕-201908.pdf
-
2.93 MB 30页 2023年ESG中国商业地产新实践与新趋势报告-世邦魏理仕-202309.pdf
-
2.85 MB 19页 中资企业写字楼租赁四重奏-世邦魏理仕中国区研究部-2023.4-19页.pdf
-
6.72 MB 34页 2023中国房地产市场展望报告-世邦魏理仕-202302.pdf
-
6.89 MB 34页 2022中国商业地产城市可持续发展力报告-世邦魏理仕-202210.pdf
-
2.84 MB 25页 2022年中国办公楼租户调查-世邦魏理仕-202208.pdf
-
2.82 MB 32页 【世邦魏理仕】2021年中国房地产市场展望报告.pdf
-
2.97 MB 11页 “中国制造”新纪元： 下一波产业升级如何赋能工业地产市场-世邦魏理仕-202009.pdf
-
4.34 MB 29页 大中华区2030年展望报告——应运而胜-世邦魏理仕-202009.pdf
-
1018.9 KB 41页 2020Q2中国房地产报告：经济反弹超预期，商业地产市场逐步复苏-世邦魏理士-202007.pdf
-
833.42 KB 10页 新型冠状病毒疫情爆发对中国房地产市场的影响-世邦魏理仕-200202.pdf
-
3.06 MB 27页 2019年中国物流行业投资赛道梳理报告-艾瑞-201911.pdf
-
4.03 MB 51页 2026中东欧七国经贸与投资概览报告-普华永道-202608.pdf