房地产行业年度报告：存量时代，分化加剧和资源要素溢价-国金证券-20201221.pdf
这份文档是国金证券发布的一份房地产行业年度报告，报告的主题是“存量时代，分化加剧和资源要素溢价”。报告分析了房地产行业在存量时代面临的机遇与挑战，并对不同细分领域进行了展望和投资建议。
报告的核心观点包括：
1. **存量时代特征：** 房地产行业进入存量时代，分化加剧，资源要素（如需求、政策支持、资金、用户、流量等）的重要性提升。
2. **房地产开发与销售：** 行业波动减小，利润率稳定性增加，格局固化，弯道超车难度加大。维持自身发展节奏的企业估值将明显提升。
3. **不动产（写字楼、商场、酒店等）：** 面临供给过剩和同质化竞争，只有地段核心、投资规模更大、运营能力强的资产才能赢得更高回报。
4. **物业板块：** 物业板块表现出良好的防守性，具备高增长、高回报、高分红、高现金储备的特质，行业内并购活跃。看好强地产背景和非住业态中强管理能力的公司。
5. **新零售和餐饮：** 商场对流量极度焦虑，自带流量的头部新零售和餐饮品牌对商场的议价权增加，规模和业绩成长得更快。
6. **投资建议：**
* **房地产：** 推荐财务稳健的头部公司和国企背景的具备融资优势的房企，如万科A、保利地产、建发国际。
* **不动产：** 推荐投资和理解程度较深、具有巨大利润弹性和估值弹性的核心资产，如复星旅游文化。
* **物业服务：** 看好强地产背景及非住业态中具备强管理能力的公司（正文）。
* **零售：** 看好流量新零售，推荐深度理解消费者、品类迭代快速、供应链能力出色的名创优品（MNSO）。
7. **风险提示：** 房地产调控超预期；物业服务外拓面积竞争加大；新冠疫情影响线下消费。
此外，报告还详细分析了各个细分领域的市场数据、行业趋势和重点公司的经营情况，并给出了相应的投资逻辑和风险提示。
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