房地产行业REITs周报：万科与建行合作，助力盘活存量资产
万科与建行合作，共同投资设立“建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）”，募集规模 100 亿元，主要投资于万科及关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产，以及其他房企持有的具有投资价值的自持住宅、存量商办物业等存量资产，用于租赁住房。万科与建行的合作，有望增加租赁住房供给，助力盘活存量资产，进一步完善 REITs 市场，REITs 有望扩容。
**REITs 估值分析：**
* **中债估值：** 采用股利折现法，根据基础设施的现金流稳定性、投资回报等特征，计算 REITs 估值收益率，收益率越高，估值越高。
* **本周 REITs 表现：** 中证 REITs 指数下跌 0.296%，REITs 指数下跌 0.163%，上证综指上涨 2.175%。产权类 REITs 表现弱于特许经营权类 REITs。
**REITs 估值收益率：**
* 平安广交投广河高速 REIT 估值收益率最高（8.49%），鹏华深圳能源 REIT 最低（1.65%）。
* 交通基础设施 REITs 估值收益率较高，普遍在 5% 以上；保障性租赁住房 REITs 估值收益率除华夏基金华润有巢 REIT 外均不高于 5%。
**投资建议：**
* 关注受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类 REITs，如保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类 REITs、仓储物流类 REITs。
* 关注具有稳定现金流、分红率较高的特许经营权类 REITs，如生态环保类 REITs、能源基础设施类 REITs、交通基础设施类 REITs。
**风险提示：**
* 政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期。
**补充信息：**
* 本周公募 REITs 审批进度：多家 REITs 项目获得进展。
* 本周公募 REITs 主要公告：多家 REITs 发布季度报告等。
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