房地产行业周报(第十二周)：公募REITs扩容走出关键一步
本周观点：消费 REITs 应运而生，发改委、证监会发文支持消费 REITs，意味着我国公募 REITs 边界再次扩容，全球 REITs 品类中非常重要的消费场景业态被纳入试点资产范围。本次文件的关键点在于：1、要做好与开发业务的隔离；2、强调项目前期培育；3、降低项目的规模和收益率门槛；4、调整募集基金的使用方式；5、督促回收资金的尽快使用。对于房企而言，消费基础设施纳入 REITs 有望对优质商业资产持有和运营商带来利好，也将促进商业模式由重向轻，促进行业向新发展模式转变。
关键点解读：
1. **隔离开发业务**：从主体、业务和资金流向等方面规避与开发业务的关联，确保独立性。独立法人主体不得从事商业住宅的开发业务，项目公司股东不能有房地产开发资质，没有开发业务收入，严禁规避房地产调控相关要求，为商业住宅开发变相融资。
2. **强调培育**：借鉴 Pre-REITs 到公募 REITs 的发展路径，促进资产成熟。
3. **降低门槛**：现金分派率下限由4%降至3.8%，降低不动产评估净值和保障房首发规模，提升市场活跃度。
4. **调整资金使用**：不超过30%的净回收资金用于盘活存量资产项目，10%用于小股东退出或补流。资金使用区域和行业不受限制，增加了灵活性。
5. **加快资金使用**：新购资产的募集资金应在三年内使用完毕，通过扩募审查方式督促资金周转效率。
对于房企，消费基础设施 REITs 的意义：
1. 促进优质商业资产盘活。
2. 增厚持有运营房企的利润和估值。
3. 促进开发商提升运营管理能力。
4. 推动房企商业模式转型。
5. 可能孕育轻资产运营模式的企业。
行业动态：
* **上周市场表现**：沪深300指数上涨1.72%，房地产开发板块上涨0.28%。
* **重点公司及动态**：看好房地产板块贝塔机遇，重点推荐华发股份、万科A、滨江集团、招商蛇口等。
* **政策动向**：3月24日，国家发改委、证监会发布文件，支持消费基础设施 REITs，涉及百货商场、购物中心等项目，这意味着消费场景业态纳入 REITs。
行业数据：
* **新房成交**：3月1日-24日60城新房销售面积同比上升31%。
* **二手房成交**：3月1日-24日26城二手房成交面积同比上升94%。
* **库存与去化**：33城库存面积四周滚动环比上升0%，同比上升3%。
* **土地市场**：3月1日-19日百城住宅类土地供应建面同比下降35%。
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