商贸零售行业专题研究：万达商管，依托万达集团，加速第三方拓展，龙头地位持续强化
万达商管：依托万达集团，加速第三方拓展，龙头地位持续强化
**公司概况：**
万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，业务涵盖商业管理、物业管理及增值服务。公司依托万达集团，轻资产运营模式，在管项目数量和面积均位居行业首位，市场占有率达8.5%。
**行业概况：**
轻资产运营模式具备优势，无需承担土地和建安成本，资金运营效率高。商业广场市场规模增长，刺激商业运营服务需求。线上购物挤占线下零售市场，商场运营承压，出租率较低。2021年，商业运营服务市场总收入达9,226亿元。
**财务分析：**
业务稳定增长，毛利率和净利率高于行业平均水平，股本回报率高。万达商管业务稳定增长，业务板块均衡发展。销售成本降低，收入来源增加，毛利润加速增长。费用控制良好，规模效应显现，净利率重回行业高位。经营性现金流健康，资金充沛。公司股本回报率高。
**竞争优势：**
1. 母公司持续支撑+强大的第三方外拓能力：公司自2002年起为母公司开发的万达广场提供服务，母公司贡献的合约/在管面积比维持在1.1倍，第三方商业广场数及独立第三方储备项目数均为行业第一，规模增长潜力强大。
2. 优质合约长期签订能力：与大客户保持密切长期合作，销售回款表现良好。与独立第三方签约合约期较长于行业平均水平，长合约期项目给公司带来稳定收入。
3. 强大的运营管理生态系统：公司打造了一个强大的运营管理生态系统，包含科技化商业运营平台、万达会员平台、业主全产业链服务等，能够不断吸引优质商户入驻、吸引消费者进入，并吸引优质业主，进而形成良性循环，提升租金和管理费议价能力。
**发展趋势：**
存量商场运营承压，刺激业主对专业商业运营服务的需求。头部商管具备多方面竞争优势，头部商管企业马太效应显著，市场集中度或将进一步提升。变现模式多元化，增值服务潜力强劲。广告服务成为新的变现方式，基于SaaS的云商服务需求增长，公共空间利用和提供付费会员模式。
**风险提示：**
业务扩张不及预期风险、品牌形象受损风险、经营成本提高风险、经营业绩不确定风险、行业发展受阻风险、同业竞争风险。
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