房地产行业专题研究：房地产业重定义-中信证券-20210524.pdf
这份房地产行业专题研究报告，以“房地产业重定义”为主题，探讨了房地产行业在新时代下的多维度发展。
**核心观点：**
1. **行业转型与趋势：** 房地产行业正经历转型，从传统的“空间开发”向涵盖“空间开发”、“空间运营”、“空间服务”、“空间交易”的多元化方向发展。行业政策目标已从“调节供求”转向“调节价格”，强调“租金可负担”和“保障新市民和年轻人”，并关注“缩小区域差距”和“避免金融风险”。
2. **去杠杆与资金成本：** 报告指出，三道红线和房贷集中度管理正在促使房地产企业去杠杆，客观上减少了拿地规模。大多数房地产企业没有大规模举债的诉求，这导致了资金成本的分化，融资成本高的企业面临挑战。
3. **销售与盈利：** 尽管销售额与销售面积表现良好，但报表盈利能力正在下降，主要原因是限价和土地成本上升。未来企业盈利能力将分化，部分企业可能凭借低成本和高开发能力维持利润率，另一些企业可能面临亏损。
4. **业绩与分红：** 2020年，样本企业营业收入增长15.5%，业绩增长1.9%，整体盈利能力已经见顶。公司现金分红比例有所下降。
5. **市场表现与区域分化：** 销售呈现前高后低的趋势，房价保持平稳。土地市场机会或将增多，但城市间冷热不均。调控政策下，房价预计将维持基本稳定，但区域分化仍将持续。
6. **房地产税：** 出台房地产税是大势所趋，目的是避免房价过快上涨，维护市场稳定。
7. **空间运营：** 强调提高空间运营效率，特别是购物中心，商管公司在挑战中不断发展，经营成果亮丽。品牌分化、规模和定位成为护城河。C-REITs降低了不动产投资门槛，也催生了专业的运营机构。
8. **服务创新：** 社区智能化改造是热点，物业管理与科技公司合作，科技服务将成为新的收入来源。
* 物业管理行业的覆盖率有很大提升空间。
9. **贝壳模式：** 二手经纪市场贝壳占据绝对领先地位，其核心在于ACN（Agent Cooperation Network）模式，通过技术和标准化流程提高效率。
10. **行业展望：**
* 市场竞争激烈，强管控是关键。
* 线下管理经验的积累需要时间。
* 线上的技术积累很重要。
* 并购市场将回归稳定。
* 增值服务有增长潜力。
* 物业管理公司将向多元化和专业化方向发展。
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