两集中政策后上海供地趋势及房企应对策略-同策研究院-202103.pdf
这份文档是同策研究院对“两集中”政策后上海供地趋势及房企应对策略的分析报告，发布于2021年3月。核心内容包括：
**1. “两集中”政策解读：**
* 政策背景：政府通过控制供地节奏来调控市场，实现“抑制市场过热”和“防范市场过冷”的目的。
* 政策内容：要求22个重点城市集中发布出让公告和集中组织出让活动。同时也是对“三道红线”和“五档分类”的补充，从政府角度对土地供应进行调节。
* 政策影响：将增加企业风险，对企业运营能力提出更高要求。同时具备资金优势、勾地能力、并购能力的房企在未来拿地机会更多。长期来看，会加速房企分化，促使房企关注都市圈深耕。
**2. 上海供地结构及未来机会：**
* 上海商品住宅用地供应占比约48%，出让金占比51%。
* 过去上海存在多供地和少供地的情况。但2021年初已完成大量供地，后续供应量有限，可能导致土地供应稀缺。
* 市区土地稀缺，五大新城是土地出让的重点区域，值得房企关注。各区供地结构和成交建面存在差异，房企应关注市场机会。
**3. 房企参与上海土地市场的特征：**
* 上海土拍规则要求临港新片区保证金比例为40%，其他城区为20%。
* 上海商品住宅土地出让均价较高，单块价格集中在15-20亿元之间。
* 品牌房企拿地及销售均比较靠前。单块土地价格较高，资金投入影响不大。
**4. 房企应对策略：**
* 在土拍策略上，核心区域地块仍将是少数大牌房企竞争，流量较快以及一般的地块将面临房企混战。需要关注流量差的地块的补仓机会。
* 可采取集中营销和集中融资的策略。
* 收并购将成为房企增储的重要渠道，未来可能出现收并购潮。
* 对于有产业能力的房企，片区开发或将是房企进行城市布局的新方向，特别是在郊区和热点三四线城市。
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