“两集中” 政策影响下房企应对全攻略-同策研究院-202103.pdf
这份文档是同策研究院对“两集中”政策下，房地产企业应对策略的分析报告，主要从投资、融资/并购和片区开发三个方面提出建议。
**1. 投资策略:**
* **城市选择：** 需要对城市群内的城市投资潜力和价值进行科学研判，对不同城市的市场周期进行精准研判，以把握最佳投资时点，构建科学的投资组合策略。报告中通过构建指标体系对城市进行筛选，分为获得长期推荐布局城市组合（内生性发展动力）和获得短期推荐布局城市组合（利润空间和市场规模风险）两个步骤。
* **时点判断：** 通过研究发现，货币周期(M1增速)与各个城市房地产周期(楼面价增速)存在稳定相关关系，通过预测货币周期可以进一步推导判断各个城市的投资时点。
**2. 融资&收并购策略:**
* **营销节奏和融资方式的转变：** 房企需要集中营销，快速卖房回现。项目的营销窗口期将会改变，需要随之调整营销节奏和节点。 同时，融资方式和渠道也会随之改变。
* **收并购成为重要渠道：** 在“两集中”政策下，现金流压力较大，房企可以考虑通过收并购的方式增加土地储备。 报告分析了收并购的多种动因，如获得大量土储，优化城市布局、寻找新的增长点、改善资产结构等，增资和协议收购是主流方式。品牌房企在收并购中的角色也逐渐转变，非品牌房企的参与度提升。
**3. 片区开发策略:**
* **片区开发是城市布局的新方向：** 房企可以考虑通过片区开发来满足短期销售盈利和长期持有型增值盈利的需求。一线及重点城市可以进行城市更新和片区开发，而热点三四线城市可以进行产业勾地、片区开发和大盘开发。
* **片区开发需关注要点：** 报告中分析了一线及重点城市和热点三四线城市片区发展的需求，片区开发能给房企带来土地储备和量价红利。同时也分析了片区开发模式，如与政府合作，与国企合作等。最后提出了片区开发的必备打造要点，包括开发策略、拿地策略、客户策略、配套落位策略、产品与销售策略等。
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