宏观专题研究：测算未来地产竣工弹性-民生证券-20231020.pdf
这份宏观专题研究报告主要探讨了如何测算中国未来房地产的竣工弹性，特别是针对2023年竣工高峰后的市场，预测2024年及以后年份的地产竣工情况。报告的核心在于，由于2021年以来地产行业供需关系重构，新开工和竣工的相关性不再延续以往的规律，因此需要采用新的方法。
**报告的核心观点和方法论**
1. **以销售面积为锚**：报告提出，应将重点从新开工转移到销售面积，并以此构建预测未来竣工面积的方法。
2. **竣工面积的构成**：当年“需要竣工面积”由三部分构成：之前3年的期房销售（按照合同交付规定，当年需要完成竣工并交付的部分），当年现房竣工，以及过去年份未及时竣工的延期交付期房。
3. **竣工率的重要性**：当年“实际竣工面积”小于等于“需要竣工面积”，两者差在于竣工节奏（即竣工率）。在保交付语境下，保交楼进度与竣工率相关，保交付进度强，竣工率便高。
4. **考虑保交楼进度**：报告认为，2022年和2023年的保交楼节奏可以作为估算2024年竣工面积测算的竣工率参考。
**2024年竣工面积的三种情形讨论**
基于对未来保交楼进度的不同判断，报告给出了三种情形下的2024年竣工面积预测：
* **基准情形**：保交楼节奏与2023年一致。如果2024年保交楼的力度和今年类似，2023-2024 年期房竣工率持平于2022-2023年，那么2024年竣工面积预计为15.6亿平，竣工同比增速为8%。
* **乐观情形**：保交楼加速完成。若2024年保交楼进度加速，房企资金约束得到有效解决， 2019-2021三年所售期房全部在2022-2024年交付，那么2024年竣工面积预计为20亿平，竣工增速将高达39%。
* **悲观情形**：保交楼节奏按照2022年节奏推进。如果明年房企资金仍面临较大周转压力，竣工周期再度拉长，2024年期房竣工率降至2022年的水平，那么竣工面积将降至13.6亿平，竣工增速同比或至-6%。
**2024年竣工面积超预期的原因**
报告认为，2024年竣工面积或高于利用新开工推算的预估值，主要有两方面原因：
1. 2021年是商品住宅销售高点，这构成了2024年需要竣工面积的主要构成。
2. 基于政府工作持续向民生保障领域倾斜，竣工节奏有底线保障。
**风险提示**
报告的风险提示包括：结果测算存在偏差；地产政策调控超预期。
**总结**：这份报告提供了一种基于销售面积、考虑保交楼进度的预测未来竣工面积的方法，并根据不同的保交楼节奏给出了2024年竣工面积的多种情景预测。它强调了在地产新周期下，传统的新开工和竣工关系已经失效，需要关注销售面积、竣工率以及保交楼政策对竣工的影响。
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