宏观-地产联合专题研究：地产纾困的四类模式及现实进展-民生证券20220915.pdf
本文探讨了中国房地产纾困的四种模式及其进展。
**一、地产纾困的主要模式：**
1. **债权纾困：** 主要由政府或商业机构牵头，向涉险房企注入资金，帮助项目复工。目前落地项目较少，且多由政府主导。
2. **收并购与破产重组：** 国有房企、地方国企、AMC 等收购涉险房企项目。此类模式旨在盘活资产，但市场化程度不高，进展缓慢。
3. **保障性租赁住房：** 地方政府收购受困项目，改造成租赁住房。此模式适用于销售不畅的住宅项目，落地效率有限。
4. **棚改统贷统还：** 郑州等地将安置房转化为棚改项目，由地方融资平台向国开行申请棚改专项贷款。资金来源问题得到解决，但落地情况有待观察。
**二、纾困模式的底层逻辑：**
纾困本质是注入流动性，盘活停工项目。核心在于解决资金来源和项目盘活问题。目前纾困资金主要来自国资或政府。
**三、四类模式的特点与问题：**
* **债权纾困：** 流程简单，政府主导。落地项目少，市场信心不足。
* **收并购与破产重组：** 能有效盘活资产，但市场化程度低，进展慢。
* **保障性租赁住房：** 适用于销售不畅的整栋住宅，但资金匹配和项目转化难度大。
* **棚改统贷统还：** 解决资金问题，但项目转化和落地细节有待完善。
**四、未来纾困政策的改善方向：**
1. **扩大纾困资金规模：** 吸引更多社会资本进入房地产市场，恢复市场信心。
2. **解决资不抵债项目纾困难题：** 目前市场化手段难以有效解决，需探索新方法。
**五、当前进展与局限：**
* **债权纾困：** 落地项目少，政府主导，市场化程度不高。
* **收并购与破产重组：** 进展缓慢，资金来源有限，定价难。
* **保障性租赁住房：** 落地效率较低，销售不畅的项目更易达成协议。
* **棚改统贷统还：** 郑州试点，具体细则未落地，适用范围可能有限。
**六、风险提示：**
需关注疫情、房地产政策变化以及对纾困模式的理解偏差。
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