2020上半年全国房地产市场总结及下半年展望合富辉煌(中国)研究院-202008.pdf
这份报告总结了2020年上半年中国房地产市场，并对下半年的发展趋势进行了预测。报告的核心观点包括：
1. **宏观经济背景：** 中国经济正从低位持续复苏，但全球经济复苏缓慢。市场面临“购买力”与“高成本供应”的衔接问题，不同城市、区域的市场热度差异加大，置业资本更趋向于核心价值区域。
2. **市场复苏路径：** 房地产市场复苏与经济复苏两者步伐需要协调一致，未来市场复苏路径与以往维稳期有所不同。市场热点仍将集中在优势城市的优势区域。
3. **市场环境影响：** 疫情与宏观环境变化对购买力产生持续影响，市场需求大面积快速复苏的可能性较低。企业用工意愿下降，市场购买力受限。
4. **宏观经济数据：** 上半年国内经济数据“低位复苏”，GDP增速为-1.6%。7月中国PMI为51.1%，中国在全球市场的复苏势头更加显著，中国资产对海外资金的吸引力亦有所上升。
5. **企业用工意愿：** 企业用工意愿下降，对市场购买力产生持续影响，PMI 和出口订单有所波动。
6. **消费趋势：** 在民间“消费”难以有效激活的情况下，经济复苏步伐亦有所限制。居民更倾向于储蓄。
7. **行业特征：** 就业率下降以劳动密集型行业受冲击最大。房地产是国内经济的“压舱石”，房地产行业的景气度居前。
8. **政策环境：** 坚持“房住不炒”底线，对房地产的经济贡献与动力进行长期规划。政策上，中央调性坚守“房住不炒”，地方政策“收紧”调控。
9. **资金支持：** 由“宽货币”转向“宽财政+宽信用”，使市场对流动性扩张的“想象空间”缩小。房企融资“降本量增”，居民房贷利率下调后进入平台期。
10. **区域分化：** 全国房地产一级及二级市场表现不同地域市场加剧分化。不同类型城市，产业经济受到冲击在所难免，但国家政策与规划斜倾、地缘购买力支撑，以及地域库存因素使得“优势城市/优势区域”与“其它城市/区域”的市场热度产生更大差异。
11. **市场特征：** 中国房地产市场景气度居前，基建和房地产投资修复显著。房地产“投资——开发—销售”全链条修复较快。
12. **市场趋势：** 3月后各城市圈商品住宅供求逐步恢复。全国重点城市供地节奏普遍较往年同期加快，房企取地积极性增加，土地成交得到保障，土地成交溢价表现好于2019年下半年，但与去年同期对比仍有差距。
13. **购买力变化：** 经过2019年的市场洗礼，房企取地保持“谨慎理性”。不同城市/区域的土地热度分化，优势城市/优势区域成交热度更高。一线和强二线城市购房力对成交的关注度高。IV类城市购买力更多需以促销手段激发，低总价成交占比提升。
14. **下半年市场展望：**
* 市场成交继续修复。
* 价格总体稳健。
* 板块轮换效应尚不明显，市场热点仍集中在优势区域。
* 市场竞争仍然激烈。
15. **策略建议：**
* **对政府：** 灵活的人才政策、配套与产业发展方向、土地供给策略。
* **对企业：** 资金融通、区域选择、苦练内功。
* **对置业者：** 置业时机、城市/区域选择。
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