商业地产行业专题报告（一）：消费繁荣，商业不息-国信证券-20210113.pdf
这份深度报告探讨了商业地产行业的基本特征、发展现状和未来发展趋势，并对投资策略提出了建议。
**核心观点：**
* **商业地产具备更强的持续经营属性。** 与住宅地产不同，商业地产通过吸引客流、提升商户承租能力来获取租金，对运营能力要求更高。
* **成熟市场的经验表明，商业地产可转型抗周期、低风险、高利润率。**
* **中国商业地产正经历结构性过剩，但购物中心仍有增量空间。** 低效参与者被淘汰，购物中心发展空间大。
* **“住宅+商业”成为主流，头部房企重视商业地产，行业集中度提升。**
**中国商业地产发展现状：**
* **消费繁荣，商业不息。** 在“双循环”格局下，消费的繁荣带来商业地产的繁荣。
* **购物中心数量和体量持续增长，但增速放缓。** 2019年，中国购物中心数量和体量年复合增速分别为13.9%和13.4%。
* **运营收入增速高于数量和体量增速。** 2019年，购物中心运营商总收入年复合增速达14.4%。
* **购物中心正逐渐向低线城市渗透。** 2019年，一线城市新增购物中心数量占比为14%，三四线及以下城市占比达45%。
* **体验业态占比提升。** 购物中心内的体验业态(餐饮、电影院等)占比不断提升。
**商业地产发展趋势：**
* **政策导向：** 越来越多地块出让时要求自持或规定自持比例。
* **运营模式转变：** 商业地产开发商逐步从销售模式转向自持模式。
* **行业竞争加剧：** 规模大、管理优势的房企将加大投资，行业集中度提升。
* **商业地产产品迭代：** 从沿街商铺到购物中心，目前购物中心也正在向综合化、体验化发展。
**投资建议：**
* **重点关注：**A股新城控股和大悦城，以及H股龙湖集团和华润置地。
* **投资策略：** 在“双循环”背景下，商业地产将受益于整体消费的持续繁荣，具备可持续的持有运营收入的房企更具发展潜力。
**商业地产发展阶段：**
经历了计划经济、满足居民需求、政府主导发展、零售商扩张到地产开发商主导的阶段。
**风险提示：**
疫情、消费不振、项目拓展不及预期、租金回报不及预期等。
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