行业投资框架系列之二：地产产业链景气程度判断及投资策略
这份报告探讨了中国房地产产业链的景气程度判断和投资策略，主要关注房地产对宏观经济的影响、如何跟踪房地产产业链的景气度以及地产产业链的轮动规律。
**房地产对宏观经济的影响：**
* 房地产及房屋建筑业约占GDP的10%，考虑到其对其他行业的拉动，整体影响约占GDP的20%。
* 地产行业对经济的拉动作用有所下降，从2017年的26.6%下降到2022年的20.3%。
* 对不同行业的拉动作用：房地产开发周期对上游（黑色、有色等采矿业，化工等原材料），中游（机械制造业，建筑安装），下游（家具、家电、制造业以及金融业）都有明显拉动作用。
**如何跟踪地产产业链景气度：**
* **拿地阶段：**土地成交价款是预判房企拿地情况的较好领先性指标，领先期约为1年。
* **开工和施工阶段：**水泥产量、销量或价格，以及工程机械销量可以反映地产开工和施工的景气度。
* **竣工阶段：**钢化玻璃产量对竣工面积具有一定的领先性。
**地产产业链的轮动规律：**
* **与经济周期和政策关联：**2017年以前，地产行业与经济周期和政策紧密相连，货币宽松配合地产政策调控放松是驱动信用的关键，从而导致地产行情周期性波动。
* **超额收益阶段：**多次超额收益的发生均伴随地产政策和货币政策配合，促进信用扩张。
* **2017年以来：**“房住不炒”政策下，地产板块超额收益持续下行。投资属性减弱，单一居住需求难以驱动地产行业重回信用扩张的主导地位。
**2017年以后，房地产行业的投资框架：**
* 需要关注政策调整和实际的信用传导效果，以把握板块的轮动节奏。
* 在行业风险出清，增长模式更安全后，板块波动性才会降低。
**风险提示：**
1. 房地产市场复苏不可持续；
2. 稳增长政策不及预期；
3. 2023年疫情二次反复或影响经济内生性复苏进程。
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