物流地产行业全球龙头系列研究之二：ESR，三板块协力，轻资产扩张--中信证券-20200728.pdf
这份文档是中信证券关于物流地产行业全球龙头系列研究的第二篇，主要研究了ESR（易商红木）公司。以下是核心内容的总结：
**1. ESR概览与背景：**
* ESR 专注于亚太地区的基金化物流地产平台。
* 其业务覆盖中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚和印度等六个国家。
* 2019年有物业在管面积达17.2百万平方米，价值221亿美元。
* ESR 的股权结构相对分散，主要股东包括 SK 集团和京东，并分别批准了雇员持股计划。
* 公司管理层经验丰富，拥有丰富的工业地产和投资经验。
**2. 亚太地区发展机遇：**
* 亚太地区物流地产市场供需缺口大。
* 亚太地区经济增长迅速，人均 GDP 增长率高于美国，带动消费及物流需求。
* 电子商务蓬勃发展进一步刺激物流地产需求，预计亚太六国电子商务市场规模持续增长。
* 中国、印度等地区人均物流地产空间相对落后，但市场潜力巨大。
**3. ESR 的业务模式：**
* ESR 采用三大业务板块协同的模式：
* **发展部门：** 负责建设、发展项目，业绩主要来源于在建物业的重估价值。
* **基金部门：** 管理基金，赚取管理费。
* **投资部门：** 自持物业，获取租金收入和投资收益。
* 三大部门组成有效资本循环通道，通过开发-自持-出售/注入基金的模式，实现资金循环。
* 基金管理费是经常性收入的主要来源，发展部门和投资部门贡献净利润。
**4. 市场布局与重点：**
* ESR 在亚太区拥有广泛的物业布局。
* 在中国主要聚焦大北京、大上海、大广州等核心城市，满足零售和电商需求。
* 公司积极把握电子商务机遇，电商及三方物流租户贡献了大部分收入。京东是其在长三角地区最大的外部业主。
**5. 基金化模式与规模扩张：**
* ESR 采用基金化运作，利用杠杆提升回报。
* 总管理规模/净资产为6.8倍。
* 通过自持物业、出售物业、以及管理基金，实现规模快速扩张。
* 2016年至今资产管理规模CAGR为44%，2019年总管理规模达221亿美元。
* 公司已成立多个基金，包括核心基金、发展基金等，并通过收购、合作等方式拓展业务。
* 2019 年公司持有物业规模达 29 亿美元，占总管理规模的 13%。
**6. 财务数据与股价表现：**
* 营收增长迅猛，2016年至今营收CAGR 55%。
* 净利润在波动中增长。
* 公司股价与恒生指数走势相关，PE-Band 范围波动。
总而言之，ESR 是一家专注于亚太地区、通过基金化模式实现轻资产扩张的物流地产公司，受益于该地区经济增长和电子商务的快速发展，未来增长潜力巨大。
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