宏观调研系列之四：当前二手房的现状-民生证券-20230525.pdf
这份民生证券发布的宏观调研报告主要探讨了当前中国二手房市场的现状。报告指出，2-3月楼市“小阳春”后，4月以来新建住宅和二手住宅成交量均出现季节性回调，部分城市二手房挂牌量增长速率较快，挂牌价指数连续走低。
报告通过调研上海及环沪经济带、中部长江经济带的多个城市，发现以下几个关键点：
1. **成交转淡，买卖双方博弈加剧：** 前期积压需求释放后，4月以来二手房成交转淡，供需双方在价格上博弈加剧，成交周期拉长。非一线城市受新房供应压制，而一线城市相对稳健。
2. **市场分化显著：** 热门城市优于非热门城市，沿海经济带优于中部经济带；不同品质住宅分化加剧，豪宅抗跌性更强；“小刚改”住宅价格相对更为弱势，与居民收入预期不稳定、产业布局调整及就业压力、稀缺性但前期投机氛围浓厚等因素有关。
3. **挂牌量“虚实”并存：** 表面上二手房挂牌量看似放量，但实际上供给相对稳定，真实有效挂牌量未如预期严峻。局部挂牌量增加是多处挂牌、应对成交周期拉长、外网展示限制放松等多重因素导致的表象。挂牌动机也趋于多元化，反映了改善性需求、异地置换需求和变现需求等。
报告最后提示了风险，包括调研数量与范围有限以及地产调控政策超预期等。总体来看，报告旨在通过实地调研，揭示中国二手房市场在经历“小阳春”后呈现的分化格局、成交转淡现象以及挂牌量背后的真实情况。
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