越南深度报告-国泰君安-20191018.pdf
越南深度报告核心内容总结：
一、宏观经济与发展动力：
1. 经济表现：1986年革新开放以来，经济增长亮眼，目前越南GDP总量达2449亿美元，2018年实际GDP增速7.1%，2019年上半年GDP增速6.8%。经济结构上，工业和服务业是主要引擎，消费贡献大。
2. 发展动力：开放政策推动资本流入（外商持股比例放宽，鼓励外商战略性投资），港口优势和贸易便利，人口红利（人口结构年轻，劳动力成本低），中产阶级崛起带来消费市场增长。
3. 发展趋势：越南在全球制造业转移中受益，有望复制“中国模式”，中越两国在经济、文化、社会等方面有相似之处。
二、政策环境：
1. 对外开放：1986年革新开放，1987年出台《外国投资法》，2006年出台新《投资法》，2007年加入WTO，积极融入国际贸易体系。
2. 国内政策：鼓励外商投资，简化行政审查，提供税收优惠（所得税、土地政策、关税），并多次修订投资法，创造更开放的市场环境。
3. 加入国际组织：加入APEC、WTO、AEC、CPTPP等，促进贸易自由化，增强国际合作。
三、行业分析：
1. 房地产：
* 发展历史：1986年市场起步，2006-2008年房价上涨，受金融危机影响下跌，2014年推出购房贷款计划后，房价销售加速增长。
* 市场现状：城镇化率35.7%，人口结构年轻，2018年人口结构与2000年中国相似，购房主力人口（30-59岁）占总人口比例高，城市化和人口增长支撑市场需求。
* 主要城市：胡志明市和河内是主要城市，胡志明市房价高，河内供应稳定。
2. 写字楼：
* 胡志明：A级写字楼租金46.7美元/平米/月，空置率下降；B级写字楼租金25.53美元/平米/月，空置率略有回升。
* 河内：A级写字楼租金26.4美元/平米/月，B级写字楼租金14.3美元/平米/月，空置率稳定。
3. 零售商场：
* 胡志明：租金高位，空置率低，供应增加。
* 河内：租金稳定，空置率低。
4. 住宅：胡志明市住宅市场去化率高，一手房价上涨，供给不足，二手房市场活跃。
四、金融体系：
1. 货币政策：越南国家银行是货币政策主管机构，目标是稳定货币币值和保持合理通货膨胀。
2. 汇率政策：实行有管理的浮动汇率制度。
3. 银行业：国有银行占主导地位，外资银行数量增加。
4. 信用评级：穆迪评级将越南政府的信用评级置于降级审查中，可能影响银行业。
五、股票市场：
1. 发展：越南股市发展迅速，总市值达1558.4亿美元，市场参与度提升。
2. 市场构成：胡志明交易所（主板市场）是主要交易所，河内交易所（中小板市场）和UpCoM交易所（创业板）规模相对较小。
3. 行业构成：金融、房地产是主要行业。
4. 估值：越南股市动态市盈率较高，长期表现与基本面因素相关。
5. 投资机遇：国企私有化改革带来投资机会，市场偏向阿尔法交易。
六、越南市场投资风险提示：
1. 政治风险：历史遗留问题、文化冲突等。
2. 政策风险：新税收政策等。
3. 开发风险：项目质量及管理。
4. 资金风险：外汇管制。
5. 流动性风险：二手房市场不完善。
总结：越南具备增长潜力，房地产市场值得关注，但需注意风险，选择优质项目并规避风险。
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