2022年土地市场观察与展望：整体低迷，分化加剧，料将底部企稳.pdf-2023年01年01月
2022年，中国房地产市场经历了前所未有的挑战，整体呈现“市场大幅走弱，全年延续低迷”的态势。销售、投资、拿地、融资均出现明显下降。房企拿地意愿受损，拿地能力下降，导致土地成交量价齐跌。具体表现为：
1. **市场低迷，供需双弱：** 2022年全国300城土地市场成交建筑面积同比下降近40%。全年土地市场成交量价均萎缩，成交金额、成交面积同比下降，仅少数城市成交金额有所增长。
2. **底价成交率创新高：** 受市场下行影响，房企拿地意愿减弱，底价成交率和流拍率上升。第三、四批次集中供地底价成交率高达73%和82%，溢价率维持低位。
3. **国央企及城投托底比重加速上升：** 在民企财务压力下，国央企及城投拿地比重上升，22城集中供地中国央企拿地比例达69%。
4. **城市分化：** 一线城市及部分基本面较强的二线城市土地市场表现相对较好，其他城市土拍市场较为冷清。
展望2023年，市场将处于“低位运行”的状态。预计有三种可能的情况：
* **最差情况：** 销售降幅收窄，去化进一步下行，土地出让金跌幅在-10%以内。
* **最好情况：** 需求强劲复苏，去化大幅走高，土地出让金预计+15%。
* **最可能情况：** 需求慢复苏，供需弱平衡，土地出让金同比+5%。
对于22城集中供地，预计规则将持续放宽、频次增多、供应量灵活调整。在当前行业图景下，国央企及城投托底的现象仍将普遍存在。
**投资建议：** 尽管地产基本面尚未反转，但政策支持力度不断加大，政策拐点与基本面筑底接近结束，看好以下三条主线：
1. 久经考验的优质房企。
2. 接近“上岸”的困境反转型标的。
3. 受地产拖累的物业板块。
风险提示：政策落地效果不及预期，疫情等因素超预期下行，房企信用风险事件超预期冲击。
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