政策系列研究（五）：房地产税距离落地还有多远？-民生证券-20230427.pdf
房地产税距离落地还有多远？——民生证券政策系列研究(五)
本次报告主要探讨了中国房地产税落地前需要解决的关键性问题，包括征收范围、税收设计和征管配套制度。
**一、房地产税征收范围的确定：**
* **农村集体用地:** 农村集体用地是否应征税存在争议。若征税，为体现公平原则，防止寻租；若不征税，因农村集体用地增值有限。
* **不同产权类型房屋:** 中国房屋产权分为完全产权、无产权和部分产权。仅对完全产权征税不公平，但对所有产权征税又会引发争议，如小产权房。
**二、房地产税的税收设计：**
* **税基设计:**
* **从量计征:** 以面积或套数为税基，征管成本低，但公平性不足。
* **从价计征:** 以房屋价值为税基，更公平，但征管成本高。
* 房屋原价值：获取信息便利，但无法反映市场价值。
* 房屋租值： 获取租值信息有难度。
* 房屋市价：国际惯例，确保横向公平，但无法解决纵向公平问题，且征税成本高。
* **税率设计:**
* 可能采用累进税率，使高价值房产承担更高税负。
* 累进税率可能加剧部分家庭税负，且需要准确的房产信息。
* **税收优惠设计:**
* 免税面积：可能抬高小户型房价。
* 首套房免税：如何界定首套房存在争议。
**三、房地产税征管的配套制度：**
* **税源信息不完备:**
* 需要住房、公安部门提供房屋清册、家庭信息清册。
* 不动产登记不完善导致申报不充分。
* **征管经验不足:**
* 长期以间接税为主，个人和家庭征税经验不足。
* 未来或需试点运行，完善税务征管。
**风险提示：**政策落地进程及《不动产登记暂行条例》立法进程超预期。
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