高频系列研究（二）：房价高频跟踪框架-民生证券-20230518.pdf
这份报告是民生证券对中国房地产市场高频数据的跟踪研究。其核心在于构建一个房价高频跟踪框架，以更准确地把握房地产市场走势。
**一、构建框架的难点与指标选择**
报告指出，由于中国房地产市场受供需和政策的双重影响，新房和二手房的指标种类繁多。为了构建有效的跟踪框架，报告侧重于筛选和分析实际成交价和网签价。
**二、高频框架的四大核心指标**
1. **国家统计局住宅销售价格指数 (HPI)**：每月发布的70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格指数。但该指数存在样本数据不够细化和更多依赖网签价格的不足。
2. **中指百城住宅价格指数**：中指研究院每月初发布的百城新建住宅和二手房住宅价格指数。相比统计局数据，中指数据样本更全面，数据来自实地调查，发布更早。
3. **中指重点城市项目成交价**：作为住宅价格指数的补充，月度公布重点城市新建住宅销售价格，剔除保障房和二手房。
4. **城市二手房挂牌价格指数**：国信达数据公布的城市二手房价格指数，多数指标周频更新，能够敏锐地捕捉二手房市场交易热度的变化。
**三、高频框架的分析与结论**
报告基于高频框架，得出了以下三点核心观察：
1. **不同能级城市价格分化**：百城住宅价格指数环比波动明显低于70城价格指数，高能级城市房价弹性更强。
2. **对未来房价预期分歧加大**：二手房挂牌指数弱于实际二手房成交价，预示着市场对未来房价走势的预期存在分歧。
3. **地产价格动能有所走弱**：二季度以来，房价总量数据转弱，城市分化行情延续。未来房价走势有待进一步关注。
**四、风险提示**
报告也提示了可能的风险，包括：
1. **政策超预期变化**：房地产调控政策的松紧变化可能影响市场走势。
2. **数据口径变化**：文章中涉及的数据较多，数据口径的调整可能对分析结果产生影响。
**五、对后续市场走向的展望**
报告认为，基于高频跟踪数据，5月或将迎来房价修复的第二阶段。但是，也需要密切关注高线城市的价格弹性、二手房市场表现，以及市场情绪和政策变化。
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