房地产行业政策分析及国际经验借鉴：详解预售制-海通证券-20181015.pdf
本报告深入分析了中国商品房预售制度的演变、利弊，并借鉴国际经验，为预售制度的未来发展提供参考。
报告指出，中国预售制度经历了三个发展时期，在解决房企资金不足、加大住房供给方面发挥了积极作用，但也存在制度缺陷和监管不到位的问题，易造成市场纠纷和金融风险。核心城市的预售条件往往更为严格。
报告对比了海外预售制度，发现英美等发达国家多在交房时交付大部分房款，而香港、台湾和新加坡则允许在房屋建造过程中分期支付。不同地区的法律和金融体系对预售制度的具体内容产生重要影响。
报告通过定性和定量分析，探讨了预售制度变化对行业的影响。预售许可证影响市场供给，预售合同登记备案影响银行放款，预售款专用有利于项目开工。预售时间推迟将导致房企销售净利润率、IRR下降，现金流压力增大。房企可能的应对措施包括加快施工节奏、提高销售单价、审慎拿地。预售制度的调整会对未来新增供应产生负面影响，影响房企整体资金面，并可能导致投资、新开工意愿下滑。
报告建议，预售制度的未来演变应因城施策，匹配城市库存和土地供应计划，不宜一步到位，应逐步趋严。短期库存少的城市可加大供地，采取新老划断模式；库存多的城市可加大去库存力度，配合供地计划。
最后，报告提示了行业面临的加息和政策调控风险。
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