宏观专题：以日为鉴，从住房短缺到房地产泡沫-德邦证券-20230728.pdf
本报告复盘了日本从住房短缺到房地产泡沫的历史，旨在为当前中国房地产市场提供借鉴。报告核心观点如下：
1. **供求关系变化：** 中国当前房地产市场可能更接近于1970年代的日本，即告别整体住房短缺，达到供求基本平衡，但结构性短缺仍然存在，而非1990年代泡沫破灭时的饱和状态。然而，房价收入比偏高和居民杠杆率过快上升抑制了需求。
2. **1970年代日本：** 1970年代是日本房地产长周期的顶点，受益于劳动年龄人口占比触顶、城镇化基本饱和前的高速发展。此外，1970年前后日本先后实现“一户一宅”+“一人一房”，住房从短缺走向充足。
3. **泡沫积累：** 报告分析了1986-1990年日本房地产泡沫形成的原因，认为：
* 《广场协议》是外部因素，导致日元升值和经济短暂衰退。
* 但国内因素更重要：包括长期低利率、金融自由化导致资金大量涌向房地产、不动产税制的缺陷、财政重建挤压金融机构资金等。实体企业脱实向虚也是重要因素。
4. **泡沫破灭：** 货币政策和信贷的快速收缩，以及地价税和遗产税改革是导致泡沫破灭的主要原因。
5. **对中国的启示：**
* 避免企业脱实向虚。
* 货币金融政策急转弯可能加剧风险。
* 房地产税的出台需要注意时机，在市场下行阶段出台可能加剧恐慌。
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