宏观专题：对近期地产政策的评述与思考-德邦证券-20240524.pdf
德邦证券发布的宏观专题报告，主要评述和思考了近期中国地产政策，并探讨了“收储→去库存”模式。报告的核心内容可以总结如下：
**一、近期地产政策的评估与效果**
报告指出，近期地产政策主要可分为提振购房需求和收储去库存两大类：
1. **提振购房需求类政策：**
* **放开限购：** 多地陆续放开限购，有助于释放购房需求。
* **降低购房负担：** 包括降低首付比、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率等，其中，下调公积金贷款利率可降低居民利息支出，调整首付比例对居民当期支出也有所影响。
2. **收储去库存类政策：**
* **保障性住房再贷款：** 类似2023年租赁住房贷款支持计划的扩大版，但落地效果仍需观察。报告测算，满额撬动实际贷款额度约6000亿，用于收购住宅商品房。
报告认为，权益市场对地产政策反应积极，但债券市场反应相对平淡。
**二、地产政策对资本市场的影响**
1. **权益市场：** 地产板块表现活跃，反应政策预期，但历史经验表明，板块反转需基本面支撑，需关注后续政策细节、工具丰富和基本面数据。
2. **债券市场：** 地产债修复行情仍有空间，但需要关注政策落地和基本面改善。
**三、对“收储→去库存”模式的理论探讨**
1. **收储资金来源：**
* **收储资金规模：** 报告估算了地方国有企业收储已建成未出售商品房、开发商或国资平台收购旧房两种情况的收储资金规模，预计总额约为3.37-4.72万亿元。
* **资金来源：** 地方政府可能面临隐债化解压力，中央政府或需适度加杠杆。
2. **盈亏平衡：**
* 收储模式下，可能从“地价→房价→租金”转变为“租金→房价→地价”模式，租金收益率和贷款利率是关键。
**四、风险提示**
报告提示了测算中的主观性、30城样本的局限性，以及地产销售走弱、房企流动性风险、收储政策不及预期的风险。
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