2021年房地产行业中期策略：地产+X正当时-兴业证券-20210616.pdf
2021年房地产行业中期策略报告指出，地产+X正当时，房地产基本面韧性犹存，但面临政策与市场割裂，估值较低。房地产公司积极探索业务转型，地产+X模式成为新趋势，例如地产+医美、地产+物业、地产+商业等。
**核心观点：**
* **需求端韧性：** 2021年1-4月商品房销售额、销售面积同比增速均较高，主要房企销售额增速也保持良好。尽管如此，地产基本面大周期远未结束，短期金融政策和按揭利率上行等难以改变基本面趋势。
* **供给端压力：** 房企报表利润率下降，集中供地下土地成交溢价率仍然较高，拿地利润率未见改善。
* **地产+X转型：**
* **地产+医美：** 医美机构整合加速，头部机构盈利能力提升，资本入局。奥园美谷、苏宁环球等地产公司收购医美企业，有望成为行业整合者。
* **地产+物业：** 物管公司并购整合提速，规模扩张，品质带来第二增长曲线。推荐招商积余。
* **地产+商业：** 购物中心现金流稳定，规模拓展+精细化管理。
**细分行业分析：**
* **医美：** 头部医美机构盈利能力提升，如华韩整形、瑞丽医美、利美康等营销费用率下降；头部机构采购成本下降。资本加速进入医美行业。
* **物业：** 物管公司并购加速，规模扩张，头部公司如碧桂园服务、恒大物业等。
* **商业：** 人均购物中心面积仍有增长空间，华润置地、龙湖地产、新城控股等积极扩张。
**投资建议：**
* 推荐金地集团、万科A、保利地产、招商积余、苏宁环球、奥园美谷（社服覆盖）。
* 万科A： 龙头地位稳固，融资优势明显，多元化业务发展。
* 金地集团： 稳定现金流业务。
* 保利地产： 销售稳健增长，拿地聚焦核心城市。
* 招商积余： 物管业务稳健增长，有望与控股股东实现协同。
* 苏宁环球： 土储优质，医美业务布局。
* 奥园美谷： 背靠奥园，转型医美坚决。
**风险提示：**
* 消费贷、按揭收紧。
* 核心城市调控加严。
* 物业管理成本上升。
* 新业务拓展不及预期。
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