2021年中国物流地产行业研究报告.pdf
中国物流地产行业研究报告核心内容总结：
**一、行业概述**
物流地产是经营专业现代物流设施的载体，区别于传统物流地产，更强调管理现代化、规模效应和协同效应。高标仓是现代物流地产的重要组成部分，具有空间利用率高、布局灵活、多功能合一、自动化水平高等特点。物流地产运营模式包括：2B型（京东、安得）、2C型（发网、心怡）、地产型（普洛斯、万纬）以及综合型等。
**二、行业发展历程**
物流地产经历了专业物流企业进入、国内电商与物流企业入局、房地产企业强势介入、金融机构资本进入等阶段，逐步形成较为完整的基金化运作模式，金融化程度高。
**三、项目流程**
物流地产项目流程主要包括拿地选址、开发建设、运营管理等环节。开发商拿地能力是关键，包括选址、土地收购、项目规划等。项目运营阶段包含物业管理与后期基金管理。
**四、拿地选址**
拿地是物流地产项目成败的关键因素，项目选址涉及经济发展水平、产业结构和交通布局等。一线城市需求强劲，周边卫星城受益于需求外溢，区域型枢纽城市也有望稳健发展。
**五、现代物流仓储**
现代物流仓储分为门户仓、区域仓、城市仓、前置仓等。智能仓储是现代化仓储的重要组成部分，通过自动化、智能化技术，提高作业效率、降低成本。
**六、零售企业供应链网络布局**
物流地产在零售供应链中作用日益重要，通过与电商、快消品等行业的合作，提升效率、满足消费需求。
**七、智能仓储**
智能仓储通过自动化仓储系统、搬运系统、分拣系统等，实现仓储作业的智能化。智能仓储与传统仓储相比，在空间利用率、存储量、作业效率、人工成本、环境要求等方面具有明显优势。
**八、商业模式**
物流地产行业参与者主要包括地产企业、物流企业、电商企业等，经营模式多样，包括地产企业主导型、物流企业主导型、地产、物流企业合作、电商企业主导型、电商企业包揽等。
**九、融资模式**
“投融管退”是物流地产成熟的循环模式，通过ABS、类REITs等方式实现资金循环。
**十、REITs**
REITs是连接资金方和投资方的工具，底层资产是能够产生稳定现金流的优质资产，包括购物中心、写字楼等。我国首批公募REITs项目已成功发行。
**十一、行业准入壁垒**
行业准入壁垒主要包括土地资源、物流网络、客户粘性、技术更新、资金等。
**十二、市场规模与发展趋势**
* 物流业持续增长，快递业务量快速增长。
* 线上消费持续增长，电商渗透率不断提高。
* 仓储需求持续上升，高标仓市场潜力巨大。
**十三、竞争格局**
行业呈现外资引领，头部企业占据优势的市场格局。
**十四、政策法规**
国家出台多项政策支持物流业发展，推动行业提质增效。
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