房地产行业专题报告：疫情之后，为何中美房市表现超预期？-恒大研究院-20201222.pdf
这份恒大研究院的专题报告主要探讨了在疫情之后，中美两国房地产市场表现超预期的原因。
**核心观点：**
1. **美国房地产市场表现超预期：** 尽管疫情依旧严峻，但美国房地产市场量价均创历史新高。主要得益于宽松的货币政策，包括美联储降息、QE计划以及低利率环境，刺激了居民的购房需求。
2. **中国房地产市场表现稳健：** 中国房地产市场在疫情之后实现销售量正增长，但价格增速有所回落。中国在应对疫情时采取了适度宽松的货币政策，但同时控制房地产作为短期刺激经济的手段，并通过金融制度改革，防止资金过度流入房地产领域。
3. **超预期增长的内在逻辑：** 报告认为，这种超预期增长可以用“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的框架解释。疫情之后，宽松的货币政策（尤其是美国的）催生了房地产需求，而中美两国在政策实施节奏上有所不同。
4. **疫情助推三大类购房需求：**
* **自有住房和第二居所的需求提升：** 疫情期间的长期居家隔离，使得人们更加关注居住品质，对第二居所的需求增加。
* **住宅品质改善需求提升：** 疫情促使人们对居住空间、隐私、通风、采光、配套设施等方面的要求提高，大户型、低密度住宅更受欢迎。
* **基础配套升级需求提升：** 对物业管理、园林绿化、周边商业和医疗等配套设施的需求增加。
5. **危中有机：** 报告认为，如果应对得当，疫情将促成住房消费升级、销售渠道升级，同时房地产政策将更注重支持居民自住需求。
6. **未来发展建议：** 报告建议，未来要补齐租赁住房短板、提升产品品质、创新销售模式，以适应市场变化。
**主要论据：**
* **美国：** 成屋销售量价齐升，待售库存处于历史低位。30年期固定利率贷款利率大幅下降，新发放住宅按揭贷款额度大幅增长。
* **中国：** 销售面积正增长，但增速有所放缓。70个大中城市新建商品住宅价格增速有所回落。个人住房贷款余额增速放缓。
* **政策：** 美国采取“无限量”宽松货币政策；中国保持适度宽松，强调“房住不炒”， 实施房地产金融审慎管理制度。
* **需求端：** 疫情改变了人们的居住观念，对居住品质、空间、配套设施等有了更高要求。
**风险提示：** 货币金融政策超预期收紧、海外疫情仍旧严峻是影响房地产市场发展的不确定因素。
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