房地产行业研究：返乡置业支撑或有限，拉动改善需求是关键
这份国金证券2023年1月29日发布的房地产行业研究周报（维持评级为买入），主要内容如下：
**1. 市场表现及观点：**
* 节前一周A股港股地产、物业板块均小幅上涨。
* 认为返乡置业对低能级城市刚需的促进持续性有限，2023年销售仍需高能级城市改善需求的带动。
* 未来政策在需求端宽松将加速。
**2. 数据跟踪：**
* 土拍：节前一周土拍热度低位，但年度累计同比上升。
* 新房：节前一周新房成交同环比下降，春节期间尚未止跌。
* 二手房：节前一周二手房成交同环比下降，春节期间出现企稳态势。带看量及成交量同比提升。
* 库存：重点城市商品房库存环比持平，去化周期小幅上升。
**3. 政策分析：**
* 供给侧：多家民营房企在增信支持下成功新发债券，预计融资支持将持续增加。
* 需求侧：多地推进二手房“带押过户”，优化限购政策，旨在缩短交易周期、促进需求释放。
* 未来预计高能级城市需求端宽松政策将加速落地。
**4. 投资建议：**
* 地产板块：推荐尚未出险的低估值民营房企，如碧桂园、中骏集团控股等；关注建发国际集团等头部央国企和改善型房企。
* 物业板块：低估值民营物业公司修复空间较大，如建业新生活、卓越商企服务等。
**5. 风险提示：**
* 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。
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