“日本启示录”系列（一）：政策篇，日本房地产泡沫如何走向破裂-平安证券-20220915.pdf
本报告探讨了日本房地产泡沫的形成、破裂及其对中国的启示。
**一、日本房地产泡沫的形成与破裂**
1980年代中期，日本股市和房地产市场升温，形成资产泡沫。1990年泡沫破裂，股市下跌，土地价格也开始下跌。虽然破裂初期房地产投资和销售短暂回暖，但土地价格下跌导致居民和企业资产负债表受损，私人消费和企业投资减少，才是日本经济增速下滑的主要原因。
**二、日本房地产泡沫破裂的土地人口背景**
日本土地资源稀缺，人口密度高，更易产生泡沫。但这些因素并非触发泡沫破裂的直接原因。
**三、日本房地产泡沫破裂的政策触发因素**
日本房地产泡沫破裂的主要原因是政策失误。
* **货币政策：** 广场协议签订后，日本实施了长时间的宽松货币政策，但在后续紧缩时过于迅速，且同步实行了对房地产融资的总量控制政策。在资产泡沫破裂后，补救措施也不及时。
* **财政政策：** 1980年代日本政府推行“财政重建”，财政政策与货币政策配合不足，导致货币政策承担过多宽松职能。
* **税收政策：** 1980年代初，日本放松了房地产税政策，而1990年代房地产下跌时却继续收紧，加剧了市场下跌。
**四、日本房地产泡沫破裂对中国的启示**
1. **中国房地产市场脆弱性有所提升：** 我国人口老龄化加速，居民杠杆率上升，大城市房价收入比过高，都增加了风险。
2. **中国房地产市场仍有支撑因素：** 城镇化仍有空间，人口向城市群聚集，房地产新发展模式也在探索。
3. **中国房地产政策调控建议：**
* **货币政策：** 保持“以我为主”的政策定力，避免“双紧”冲击。
* **财政政策：** 财政与货币政策形成合力，探索财政与货币相结合的政策路径。
* **税收政策：** 审慎推行房地产税等税收调控政策。
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