房地产长效机制解读系列之需求端：从三类需求的估算出发理解房地产长效机制-东北证券-20221020.pdf
本报告深入探讨了房地产市场调控的本质和未来走向，强调“房住不炒”是长期基调，政策目标在于稳定房价，而非打压刚需。报告分析了房地产市场的需求结构，将需求分为刚需、改善型和投机性三种，并估算了疫情前三类需求的占比。
报告从长期视角出发，指出人口结构的变化，包括人口总量即将进入负增长、25-35岁人口规模下降、城镇化率增幅放缓以及结婚和生育意愿下降，将导致房地产市场面临长期的人口动能衰减。房地产市场将加速向存量时代转变，房住不炒将更加坚定，房地产税也将择时推出。
报告分析了2021年后政策调控的新阶段，指出虽然政策调控力度有所放松，但“三位一体”的新调控格局未变，市场预期仍然偏弱。房地产市场的区域分化现象日益明显，因城施策将长期坚持。报告强调预期引导比政策本身更重要，认为政策需要稳定房价预期，以促进市场平稳发展。
报告认为，虽然央行和财政部推出了阶段性的宽松政策，但这并不意味着政策风向的扭转。抑制投机性需求的政策力度在重点城市变化不大，房住不炒基调不变。在期房信心偏弱下，宽松政策效能大打折扣，不能与之前的宽松政策简单类比。报告建议关注期房信心的提振，并持续推进保交楼政策。
报告还指出，不同能级城市房地产市场周期表现基本一致，但人口向高能级城市聚集，导致房地产需求和房价分化。政策放松可能集中在三四线城市，高能级城市将继续保持谨慎。报告强调，稳定房价是政策的核心，以避免资产负债表受损。
最后，报告对后续政策进行了展望，认为政策需要在提振市场信心和解决库存问题之间找到平衡。长期来看，房地产长效机制将继续推进，因城施策的调控不会改变，房地产税也将择时推出。关键在于保交楼政策的持续推进，提振市场信心。
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