20171124-中债资信-中债资信商业地产系列专题报告之估值篇：REITs风起，看商业地产估值之道.pdf
本篇中债资信的专题报告《REITs风起,看商业地产估值之道-商业地产系列专题报告之估值篇》主要探讨了在当前REITs市场兴起的背景下，商业地产估值的关键问题和方法。报告核心内容包括：
1. **商业地产估值的重要性：**强调了底层资产估值在存量物业盘活中的核心地位，以及不当估值可能对房企造成的影响。
2. **投资性房地产会计计量模式：**详细介绍了成本模式和公允价值模式两种会计计量方式，对比了国内和国际会计准则在初始计量、后续计量和转换方面的差异，以及两种模式对财务报表的影响。强调了公允价值计量模式对利润表影响的两面性和不确定性，以及房地产企业利用公允价值评估进行利润调节的便利性。
3. **投资性房地产公允价值评估方法：**阐述了市场法、收益法（资本化法）和成本法三种主要的公允价值评估方法，分析了各自的适用情况和优缺点，指出对于商业地产，成本法适用性较差，市场法和收益法需考虑经营效益、地理位置和商圈供求等因素。
4. **港股上市房企估值方法借鉴：** 分析了九龙仓和大悦城等港股上市房企的估值方法，指出他们对已竣工物业采用收益法或市场法，对在建物业采用类似成本计价法，并对比了不同企业的资本化率差异。
5. **投资性房地产公允价值评估合理性案例分析：**以金融街中心为例，通过市场法和收益法对其进行估值，发现采用市场法易出现高估情况，并强调要关注城市/区域同类型商业地产的平均资本化率。
6. **结论：**
* 推荐采用收益法进行商业地产评估，并通过倒推资本化率与城市/区域平均水平比较来判断估值是否合理。
* 强调关注以公允价值计量的商业地产的账面价值/年租金收入比值，该比值中位数为21.88倍，以此可以判断估值是否合理。
总的来说，报告旨在为投资者提供评估商业地产估值合理性的方法，强调了收益法在商业地产评估中的重要性，并提醒投资者关注企业可能利用公允价值评估进行利润调节的风险。
相关报告
-
12.73 MB 20页 宏观视角看消费系列之一：阶层消费时代，把握中产购买力变化-德邦证券-20240912.pdf
-
1.16 MB 31页 外循环“破局”系列之一：30图看懂中国对外投资新变化-申万宏源-20230420.pdf
-
1.52 MB 13页 公用事业行业研究周报：中特估系列2：如何看待中国特色估值体系下的电力资产？
-
884.92 KB 14页 《中国特色估值体系》系列第一篇：央国企估值重塑的四条路径探索
-
2.48 MB 45页 家电行业中央空调系列深度之一：产品与技术篇-中流击水，国产崛起正当时
-
1.14 MB 20页 《人口峭壁》系列第七篇：居民资产转移浪潮开启，A股估值中枢有望重塑
-
3.81 MB 44页 汽车与汽车零部件行业长江消费海外复盘系列之丰田汽车：从丰田全球扩张看中国汽车出口前景
-
1.71 MB 36页 站在2025看中国系列之二：新冷战、半脱钩与双循环-国海证券-20200823.pdf
-
11.27 MB 60页 机会在下沉：2025中国企业差旅趋势洞察之住宿篇-美团-202509.pdf
-
12.58 MB 71页 2025中国AI企业出海系列研究：印尼篇.pdf