20190930-高力国际-房地产行业天府新区~写字楼专题研究：在写字楼的赛道上天府新区能否后发制人.pdf
本文是高力国际（Colliers）发布的关于成都天府新区写字楼市场专题研究报告，旨在分析天府新区写字楼的发展机遇与挑战，为投资者、开发商等提供参考。
**一、 天府新区的发展路径与特点：**
1. **学习借鉴与差异化发展：** 天府新区的发展借鉴了成都高新区的经验，但同时也在探索自身的特色。
2. **新区发展阶段：**
* 第一阶段：以“天府软件园”等科技企业为核心，带动同行业及产业链企业聚集。
* 第二阶段：政府机构、央国企的搬迁，带动关联企业的办公需求。
* 第三阶段：市场化写字楼项目满足搬迁和新设企业需求。
3. **行业聚集特征：** TMT 行业（科技、新媒体企业）高度聚集，央国企办公转移带来积极影响。
4. **关键区域：** 天府中央商务区（总部经济区）和成都科学城是主要的写字楼发展区域。
**二、 写字楼市场现状与未来展望：**
1. **总部办公特征：** 天府新区写字楼市场总部办公特征明显。
2. **供应方面：**
* 以产业园为内核，国有企业为主导。
* 预计2025年市场可租赁面积80-125万平方米。
3. **需求展望：**
* **租金与交通：** 租金成本和区域通达性是主要考量因素。
* **业务所在地：** 接近业务地，接近客户群体。
* **关联企业：** 行业聚集有利于信息共享和效率提升。
* **企业类型：** 外资企业抱团属性较强。
**三、 天府新区市场化租赁项目的建议：**
1. **价格优势：** 早期阶段以高性价比吸引租户。
2. **差异化产品：** 组合高品质与中等品质、高密度与低密度办公物业。
3. **新区企业吸附周期：**
* 政策主导型新区，政府扶持对租户有吸引力。
* 市场化写字楼项目可考虑错峰竞争。
**四、 附表信息：**
1. 现有租户类型：科技新媒体占比40%，房地产建筑31%。
2. 核心板块潜在居住人口：2023-2025年预计入住人口15-20万。
**总结：** 天府新区写字楼市场正处于发展初期，具有政策优势和产业集聚潜力。市场供应以产业园和总部办公为主，写字楼项目应注重性价比，提供差异化产品，并关注新区企业吸附的阶段性特征。
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