地产行业专题报告：庖丁解牛，如何看2019年地产基本面-20190219-平安证券-21页.pdf
该报告是平安证券发布的地产行业专题报告，主要分析了2019年中国房地产市场基本面，并给出投资建议。
**核心观点：**
* **市场展望：** 2019年房地产市场将呈现“楼市软着陆”的趋势，一二线城市表现将优于三四线城市。预计全国销售面积同比下降6.9%。
* **销售：** 一二线城市已历经调整，预计筑底盘整，三四线城市面临量价压力。
* **新开工：** 预计2019年新开工前高后低，同比下降2%。补库存叠加三四线抢开工是主要原因。
* **竣工：** 2019年竣工有望回升，原因是交房刚性需求以及资金环境改善。
* **投资：** 预计2019年地产投资同比增长2%。增速下台阶，微幅增长。
* **土地：** 整体趋于降温，房企拿地谨慎，布局回归一二线。
* **风险提示：** 报告提示了市场超调、资产减值、融资风险等方面的风险。
**投资建议：**
* 维持“强于大市”评级。
* **短期策略：** 建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等。
* **长期策略：** 随着政策及融资环境改善，高周转快销售弹性标的表现更佳，如新城、中南、荣盛等。
**行业发展驱动因素：**
* **政策微调：** 预计随着市场调整，政策将逐步微调。
* **货币环境：** 货币环境的改善将对市场带来积极影响。
* **棚改规模：** 棚改规模下降将影响三四线城市的需求。
* **城市分化：** 一二线城市和三四线城市的分化将加剧。
**报告还分析了以下方面：**
* **销售均价：** 限签及限价政策微调叠加高价盘占比提升推高核心城市均价。
* **新开工与销售比：** 一二线城市补库存，三四线城市去库存。
* **土地溢价率和流拍率：** 溢价率持续回落，流拍率逐步上行。
* **施工和投资：** 紧资金环境下，施工强度降低，投资增速放缓。
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